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文章简介:

• 1、多城实施宅地供应新规：集中发布公告和组织出让 每年供地不超过3次
• 2、网传22城将推“集中供地”模式 每年供地不超过3次
• 3、三轮土拍棋至中盘，核心城市上车门槛整体下降
• 4、全国22城市一年只能出让三次宅地 房地产调控长效机制伸向土地供应

多城实施宅地供应新规：集中发布公告和组织出让 每年供地不超过3次

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》指出，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

2月23日，天津和郑州已发布相关通知，要求2021年住宅用地出让由市上统一发布住宅用地出让公告。

值得一提的是，据近期一份网传文件，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实行“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析指出，组织土地集中出让，会在一定程度上对城市的土地溢价率以及房价产生一定的影响，但对开发商来说，集中在一个时点，对企业的现金流压力会很大。

青岛市自然资源和规划局官网截图

溢价率将得到有效控制

一家TOP50房企的投资总王杨告诉《每日经济新闻》记者，集中供应相当于是“排排坐分果果”，为的是控制土地市场过热，同时把一部分权利归到市级来统筹，目的还是要把溢价率搞下来。原先零散不定时的供地，会把开发商的预期抬得很高，现在集中供应对于开发商来说就能平均了。

58安居客房产研究院分院院长张波则表示，此举会降低土地市场的热度对一二手房交易的传导性影响。热点城市的土地市场对于房价影响非常明显，今年以来一二线城市不少核心区域的地块入市，部分地块价格甚至接近于周边小区的房价，容易引发市场预期的变化。如果集中入市，土地市场的热度有可能会得到有效控制，并弱化对房价的影响。

“如果重点城市的土拍都集中在几个时段进行，大开发商会择优选择地方，原来是几十家房企抢几块地，现在是几十家房企去抢几十块地，反而捡漏机会会更多。同时单块土地参与的人少，这样溢价率就会得到控制了。”张波认为。

“虽然集中出让土地的大方向是控制土地溢价，具体实施起来还是要看细节落实。防止房企找漏洞，政府措施基本都是组合拳，在实际操作中，这些措施还是会跟上。”王杨认为，首先要控制溢价率就不能允许企业拿“马甲”摇号，如果20几个城市同时集中供地，对于大型房企肯定会把主战场集中在重点城市。

值得注意的是，由于土地集中入市，对于房企来说选择面也会增多，可以提前锁定意向的多个地块，而弱化在个别地块上的争夺，土地的市场亦会呈现热度整体下降的态势，有利于地价稳定，并推动行业的平稳发展。

王杨认为，从中央主管部门层面来讲，是希望规范土地出让市场。如郑州这种城市土地市场很不规范，不单单是区，甚至街道也有权利出让；再如武汉，公开招拍挂土地非常少，规范土地市场是一个主要因素。

对房企资金有更高要求

住宅用地采用“两集中”，将完善追责机制，把责任落实到市里。从时间节点来说，房企拿地的竞争程度也会降低。

“很显然，集中供地对于有实力的规模房企而言并未受到太大影响，主要的影响应该是在资金周转使用上，有可能打乱房企既定的资金周转节奏。”王杨告诉《每日经济新闻》记者，集中供地、集中招拍挂对于房企来说集中在一个时点释放资金，势必会加大现金流压力，企业要到处付保证金，这就大大降低了资金使用效率，考验很大。

“这就给房企的资金实力提出更高要求。”张波表示，如果全年只在几个时间点上推地，房企需要在短期内筹集大量的现金来拿地，对于中小房企来说压力明显偏大，甚至大型品牌房企如果想获得多个地块也面临着不小挑战。同时，在“三道红线”压力之下，多家房企联合拿地、共同开发的情况将可能会进一步增多。

“这样做的好处是降低土地出让时单个地块参与竞争的房企数量，提高出现高溢价地块或地王的难度，从而达到‘稳房价、稳地价、稳预期’的调控目的。不过，后续面临的问题也不少。”

张波表示，由于可能涉及到的城市都是市场当下的热点城市，或者长期以来土地供应量排名靠前的城市，这一政策一旦落地，对于土地供应节奏的要求也会同步提升。如何控制好分批次的土地供应，让市场能有效消化又不导致流拍率上升，是未来面临的一个难题。

编辑：熊颖

网传22城将推“集中供地”模式 每年供地不超过3次

2月24日,有网传文件显示,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实现两集中,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。文件还表示,近期将召开视频会议,在视频会议之前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。

据网传消息,22个重点城市除了北上广深四个一线城市外,还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

目前,22个网传城市中,青岛已经披露了官方文件,而天津、郑州则有关于宅地出让的相关文件流出。

2月24日,记者在青岛市自然资源和规划局官方网站上看到题为《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的文件。

文件表示,青岛市将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

另外,网传天津市规划和自然局文件披露了关于“两集中”更详细的信息。

其一,集中发布出让公告,原则上天津市全年不超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡;其二,集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期,以拍卖方式出让的,应当连续集中完成拍卖活动。

天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告,除上述三个日期外,不再发布住宅用地的出让公告。

郑州的网传文件则要求航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区等区域自2月23日起禁止发布住宅用地出让公告,将由郑州市自然资源和规划局进行统一组织发布实施。

值得一提的是,此前各地实行的虽然也是集中供地模式,但相较而言,是“高频集中”。

以上海为例,中指院统计显示,截至2020年12月15日,上海共成功出让各类土地368宗,分散在全年进行,其中92宗宅地在12个月均有出让。

2020年6月至8月时,由于供应加大,并且有多幅市区优质宅地挂出,上海的土拍市场多次上演数家房企争夺竞价的激烈场面,土拍溢价率逐渐走高,在此期间宅地平均溢价率高达23%;同年9月以来,为了给土地市场降温,上海通过“降质减量”的方式来平抑,月均成交宅地数量控制在4到5宗,四季度宅地平均溢价率亦回落到5%以内。

这表明,上海目前“集中供地”的频率更高、出让日期分散且灵活;而“两集中”的供地模式则将推地的时间也进行了统一规定。

行业认为,如果照此执行,无论对土地市场还是开发商都将带来不小的变化,具体表现为:

1.首先是每批次涉宅地块数量会有一定程度的增加;

2.集中用地无疑对房企资金要求更高,此前地产公司拿地很大程度依靠错位来打时间差,如果22个重点城市都集中在3个月供地,房企单笔资金的使用率将大大降低。房企需要加强现金流管理能力,调整销售节奏,确保在供地前储备大量资金。此外,开发商联合拿地会将一步涌现,房企权益占比持续降低;

3.22个城市集中供地使得房企投资团队的压力更大,也对房企的投资研判能力提出更高要求,否则拿错地的概率也将增加;

4.如果22个重点城市供地被严格控制,房企在这些城市拿地越来越受限,不排除其将更多精力投入到其他城市的土地市场,进一步下沉;

5.集中卖地或将导致新房集中上市。市场短期内会有大量新盘集中上市,同策研究院资深分析师肖云祥认为,后续伴随着新房集中供应,市场竞争加剧,销售存压,为了保证利润,房企拿地时要“克制”。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《国际金融报》记者表示,集中供地政策是土地供给端长效机制的重点内容。

李宇嘉认为,目前,金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度,调控端建立了一城一策,土地端也要有所行动。在他看来,土地和金融端的长效机制建立了,源头上的长效机制就建立了,这对于未来管控房价意义重大。

对于“集中供地”前后土拍的差异,李宇嘉形容道:“过去供地计划缺乏约束,对于开发商来说,有一宗地挂牌就去抢,因为不知道未来还有没有地供应,在哪里供应,什么时候供应,是不是自己心仪的地块。部分房企城市公司为了生存,不得不去抢地,从而造成了高地价。”“集中供地”后,开发商将明确地知道,未来有几批供地,要供在哪里,公司是否需要参拍,如同“三道红线”一样,有了明确的规则。开发商可以根据自己深耕和发展的需求,选择拿地的时间和区位,从而促进土地市场健康发展。

“集中供地”的影响除了涉及开发商外,李宇嘉认为还将倒逼地方政府。他补充称,过去,热点城市供地计划较为随机,存在完不成计划的情况,且供应规模、节奏、分布也不明确,从而导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨。集中供地将倒逼地方政府编制好供地计划,供地的批次、时间、规模,可

三轮土拍棋至中盘，核心城市上车门槛整体下降

11月30日，上海第三轮供地正式开启，位于奉贤、宝山、松江的共5宗地块以挂牌的方式先行出让。相较于首轮房企高涨的参与热情，本轮共计24宗地块中，仅有2宗的有效申请人数超过6个，以招标的方式进行，其余块则皆为挂牌。

同样的低温也在前一日的合肥发生。原定于11月29日出让22宗地块的合肥，正式开拍前将14宗地块延期至12月初，余下8宗地块成功出让。有业内分析明确指出，延期出让的地块由地方平台托底的可能性比较大。事实上，这一情节在各城已在陆续上演着。

无论是11月初完成土拍的无锡，还是近期落幕的苏州、南京，规模民营房企拿地动作减少，地方民营企业以及有国央企背景的城投、城建类企业包揽地块，深圳市地铁集团更是以178.5亿元的总价底价竞得了深圳集中出让的5宗地块。

不过，与第二轮土拍时参拍门槛大幅提升不同的是，当前各城普遍放松了拿地要求，如苏州、济南降低保证金缴纳比例，杭州则重启预约勾地制度、广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策。目前来看，这些措施并未能有效提振市场温度。

第三方机构亿翰智库统计显示，11月份，TOP100中仅16家企业有新增地块。亦有多家房企内部人士向第一财经透露，目前没有参与第三轮土拍的意愿。申港证券研报数据显示，截止目前，三批次已成交土地金额中，上市房企取地金额占比下降至12%。

业内预计，在房企资金面无明显改善的环境下，一段时间内土地市场预计仍将保持低温运行。

热门城市努力释放诚意

距第二土拍结束仅2个月，各地年内的第三轮集中供地就紧锣密鼓地上架了。

11月1日，无锡打响了第三轮土拍的第一炮，共计额20宗地块收金约274亿元，仅3宗地块获得微弱溢价，其余17宗地块皆底价成交，占比达到85%；整体溢价率仅为0.01%。

回顾无锡的首轮、二轮土拍中，溢价成交的地块占比分别为100%、73%，整体溢价率分别12%、4%，热度呈逐步减弱的态势。

而无锡的表现也为全国22城的第三轮土拍奠定了整体冷清的基调。

西南证券研报数据，深圳出让的11宗地块中有7宗底价成交，4宗有溢价，整体溢价率从前两轮的31%、12%滑落至5%；南京则在开拍前先撤牌15 宗地块，余下46宗地中成交45宗地，溢价率也降低至3%，流拍率较第二轮的23%再上涨至26%；苏州的25宗成交土地中仅2宗溢价率成交，整体溢价率降至0.6%。

而11月29日进入第三轮土拍流程的合肥，原定出让的22宗地块中有14宗地块推迟至12月8日，出让方式也由拍卖转为挂牌，余下8块最终揽金75.73亿元。

“合肥已经将第三批次最好的地块尽数于29日推出了，之后开拍的剩余宗地，由地方平台托底的可能性比较大。”中指院分析。

尽管业内已经预见到第三地集中供地会预冷，但几大城市的土拍冷清情况依然超出了预期，毕竟今年的最后一次土拍，是房企为来年补货的最后一个窗口期。

“土地市场基本都是供应说了算。”有长期跟踪地产的行业分析师向记者分析，土地的供应通常是刚性的，由地方政府的供地计划和当年能否把地块整理出来所决定的，大多情况下是供小于求，或者相对平衡，尤其是在核心城市。“此前为了完成供地计划，每年第四季度都会迎来一波供应高峰，所以年底的时候成交会表现的比较好。”

同时，在集中供地的背景下，2022年的首轮土拍节点不会太早，当前拿地为来年补充供应，是此前不少分析认为第三轮土拍会有所回暖的依据。

此前有参与了南京三轮土拍的房企投拓向记者表示，“下次拍地可能要到明年3-5月份了，那个时候市场大概就会回暖，可能就没这么好的机会了。”

可惜的是，事实并不总是由理性判断所决定。据亿翰智库数据，2021年10月，百强房企中有76家房企零投资，无新增货值；11月至今，第三批集中供地赛程过半，百强房企中仅16家有新增地块。

另据申港证券数据，从三批次集中供地已成交的土地整体来看，三批次供地除溢价率进一步走低外，大中型上市房企在三批次供地中出手次数明显下降，其中第一轮供地中上市房企取地金额占比达93%，二批次下降至56%，三批次已成交土地金额中该数字已下降至12%。

很明显的是，这波房企拿地积极性不高的主要成因不再是高门槛，相反，多城市或明显下调了土拍的门槛，或拿出优质地块，意欲提振土地市场热度。

其中，苏州将保证金比例由50%降至30%，济南的保证金比例也由50%下降至35%，杭州重启上限5000万的预约勾地制度，广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策，而南京则取消了部分地块不得合作的要求等。

不过，这些利好举措在资金压力前都只能让步。国泰君安地产分析师谢皓宇认为，进入7月后，需求端开始下降，国庆后开始出现打折促销现象，大多房企销售同比转负，再叠加保交楼要求对预售资金监管变严，当前房企的资金压力较第二次土拍期更大。

“仅仅经历2个月的销售回款，开始进行第三批土拍，将面临比第二次土拍更大的压力。”上述分析指出。

“国家队”能力亦有限

多家房企向记者表示，在政策前景不明朗、资金面紧张等因素的作用下，房企的首要任务还是保证现金流，不拿地也就成为多数房企共同的“默契”。

某TOP30房企内部人士向记者透露，公司近期已经不拿地了，投拓部门“很清闲”。另一家华东房企也直接表示，第三轮集中供地不再参与。世茂集团日前在投资者会上提到拿地安排时，也明确表示要优先保刚性兑付，后续融资明显放松了才会考虑买地。

为了最大限度地保证手中资金，不少房企已经开启精简组织、优化人员的流程，借此减少支出。“我们公司目前比较安全，但也在最大程度保证手中现金流，”某房企内部人士称，“以应对未来可能发生的各种情况。

民营房企观望的同时，是国资背景房企的更广泛布局。平安证券统计显示，1-10月，国央企、民企拿地销售面积占比分别为70.2%、32.5%，拿地销售金额比分别为36.4%、14.8%，国央企明显为拿地主力。

尤其值得关注的是，即便“国家队”阵营内，也在第三轮土拍中出现了一些分化，具体表现为，全国规模性国企阵营比如中海、保利等公司拿地也并不是特别积极，而各个城市的地方城投平台，在第三轮土拍中变得更加积极。

申港证券统计显示，以近期完成三批次供地的城市为例，无锡成交土地20宗中，政府平台取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。

而即便是深圳的第三轮土拍，深铁集团也独揽五宗地块，深业拿下两宗、深物业一宗，成为土拍主力军。

中信证券研报指出，从9月以来，本地国企和非本地大型国企拿地比例较高，特别是本地国企拿地比例相较之前有明显提升；民企大型开发商拿地数量则明显减少，其中不少城市完全未见民营大型开发商的身影。

上述机构认为，地方国企的拿地热情只是阶段性的，主要在土地市场中扮演托底的角色，未来，只有个别全国性国企市占率有望明显提升。亦有分析表示，不少城投平台由于缺乏开发经验，在获取地块后将寻求民营企业进行合作。

值得一提的是，房企今年拿地量的下降，可能会对未来的楼市供应形成影响。上述华东民营房企内部人士便表示了这种担心，“明年公司的权益可售货值有可能会打个7折”。

全国22城市一年只能出让三次宅地 房地产调控长效机制伸向土地供应

经济观察网 记者 陈月 一年只能卖三次地。

2月24日，这一消息开始在地产圈广泛流传，一个广为传播但未经权威部门证实的版本是，2021年开始，全国主要22个城市土地招拍挂活动，一年只能进行三次。

传言中的新政覆盖北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个城市。

随后，天津、无锡、济南、青岛、郑州等城市与之相关的文件截图通过非正式途径流出。其中天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》标注的时间是2月23日。

天津的通知要求：2021年度住宅用地（包含涉住宅的混合用地）实行“两集中”同步公开出让，一是集中发布出让公告，全年不超过3次，且时间间隔和地块数量要相对均衡。

二是集中组织出让活动。以挂牌方式出让，同批次土地的挂牌起止时间应相同；而拍卖方式交易的，也应连续集中完成拍卖。

一位天津自然资源系统人士解释，上述“两集中”供应土地是自然资源部向22个城市同时下发的要求，对2021年度住宅用地供应分类调控、集中出让，主要是通过安排住宅用地供应时序，以稳定市场预期、稳地价。

按照这位人士的说法，自然资源部要求22个城市一年发布供地公告和组织出让活动不超过3次，但未明确各地具体出让月份。天津集中公布宅地出让公告的3个批次定于3月、6月、9月中旬。

经济观察网获得的一份济南市自然资源和规划局文件显示，济南将集中发布宅地出让公告的时间定于5月上旬、8月下旬、10月下旬。青岛则明确将分3批次集中发布宅地出让公告和集中招拍挂，并未明确具体月份。

一位杭州自然资源系统人士透露，杭州在“双集中”供地的城市名单中，但目前还在研究制定具体细则。

一位央企郑州公司投资拓展人士用“兵荒马乱”形容“双集中”政策对地产圈的影响。2月24日，在看到天津市的红头文件后，各地的投拓人士纷纷致电天津规划和自然资源局，欲咨询相关细则，电话一度占线。

随后，郑州市自然资源和规划局一则紧急通知，要求2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由郑州市局统一组织发布实施。但“双集中”政策的具体实施方案仍在指定中。

上述央企郑州公司投资拓展人士及团队迅速召开会议，讨论这一政策对区域公司拿地的影响。“如果各主要城市都在3、4、9月份集中出让土地，全国性房企在资金有限的情况下，区域公司向总部申请资金可能会与其他区域公司‘撞期’，只能减少举牌次数，例如，集团可能需要在投资长三角还是中原地区做出选择。”

集中挂牌与集中出让，将如何传导到楼市？一位top3房企投策中心负责人直言，“双集中”制度对行业的影响重大，不亚于此前的三条红线和限贷政策。

“集中在3、4、9月份供地，目前各房企的开发建设周期约为6-10个月，据此计算，3月、4月拿的地，大概在10月份预售入市；9月拿地，快的话春节就可以开盘。”其进一步说明，房企开发有个规律，年初拿地会稍微拖沓一点，年尾拿的地开盘节奏较为紧迫，以在年底回笼一批资金。

“政府供地受供求关系影响，一般会根据市场存量情况定价，但现在同期出地，政府‘饥饿营销’的手段行不通了。而且开发商同行的拿地成本相近，只能在终端比拼价格了。”该top3房企投策中心负责人表示，这可能会导致某个区域新盘集中入市，届时竞争将十分惨烈。对于购房者，买房的节点将主要在五一、十一、双11和春节。

“双集中卖地政策，就像东北在冬天卖白菜一样，贵不起来，不像南方的蔬菜全年常有，能随行就市。”top3房企投策中心负责人补充，这一政策对地方政府、对企业自上而下的压力都很大。