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文章简介:

• 1、有行为，房地产开发商预售楼房，属于违法吗
• 2、融资违法吗
• 3、开发商只有大证,先以出租形式进行售卖,合法吗？

有行为，房地产开发商预售楼房，属于违法吗

开发商在预售商品房之前应取得《预售许可证》;未取得《预售许可证》销售或预售商品房的，属于违法行为;开发商与购房者签订的商品房销售或预售合同属于无效合同。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，出卖人(开发商)未取得商品房预售许可证明，与买受人(购房者)订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据此，若购房者不愿再购此房，应尽早起诉，解除预售合同。否则，若开发商在起诉前把预售许可证办出来了，预售合同很有可能不再被认定无效。若预售合同被认定无效，开发商应及时返还已收受的房款及定金，作为导致合同无效的过错方还应承担因此给购房者造成的损失。如故意隐瞒未取得预售许可证的事实，还可要求其承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

融资违法吗

【法律分析】：融资本身并不是违法的，但融资行为不当有可能造成违法和犯罪，例如非法集资、贷款诈骗等就属于违法犯罪的行为。非法集资的主要特征有未经有关部门依法批准。包括没有批准权限的部门批准的集资以及有审批权限的部门超越权限批准的集资。承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息、除以货币形式为主外，还包括以实物形式或别的形式。向社会不特定对象即社会公众筹集资金。以合法形式掩盖其非法集资的性质。这些都是违法融资。

【法律依据】：《中华人民共和国刑法》 第一百九十二条 以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处七年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

开发商只有大证,先以出租形式进行售卖,合法吗？

根据所述情况推测，所涉建筑物应该已经竣工验收合格，开发商应该已经取得整栋建筑物的产权证。题述销售形式应当属于售后包租，根据《商品房销售管理办法》第四十五条之规定，售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。在开发商已经取得大产证的情况下，购房人原则上可以取得所购房屋的所有权，所以当前我国并无法律、法规禁止现房销售阶段的售后包租。

售后包租模式至少包含购房人同开发商之间的商品房买卖合同关系、业主同开发商或者其他第三方主体之间的委托经营关系或者房屋租赁合同关系、实际经营人同租户之间的房屋租赁合同关系。

但售后包租的模式存在以下法律风险：

1、 被认定构成非法吸收公众存款罪的法律风险。售后包租模式最显著的效果是能够提高普通民众对房地产投资预期及热情，使得房地产开发企业迅速回笼资金。若房地产开发企业假借虚构的房地产项目或者无法交付的房地产项目进行售后包租销售的，将会被认定触犯《刑法》第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款罪”。

2、 因无法兑现投资回报构成违约的法律风险。房地产开发企业的资金实力、商业地产的经营效益、实际运营者的履约情况、市场经济的整体发展等多方面因素，都将影响房屋售后包租的投资回报，若相关因素不佳，都将使得房地产开发企业兑现承诺困难，一旦未按约兑现，则购房人都将据此向房地产开发企业主张违约责任。

3、 因购房人单方提前解约影响统一经营的法律风险。实践中，房地产开发企业及/或其指定的经营管理公司承租房屋之后，会将其统一租赁及/或转租给第三方专门进行商业经营的公司等。若因购房人单方提前解约，将影响整个商业地产的统一经营，也将使得房地产开发企业对第三方公司构成违约。

4、 因改变房屋结构而被要求赔偿损失的法律风险。为保障统一经营，需要对购房人房屋进行统一布局，房屋结构可能会因此被改变，甚至不同产权人的房屋之间也可能会因经营需要而被打通，因此难免会产生购房人以房屋结构受损为由主张损失赔偿的法律风险。

另外，根据《广告法》第二十六条《房地产广告发布规定》第十六条、第二十一条之规定，房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容，更不得有升值或投资回报的承诺，否则可能会面临违法所得三倍以下不超过三万元的处罚。

而且，即使是现房的售后包租，很多地方也有政策收紧的趋势，具体情况，可以委托律师介入办理。