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文章简介:

• 1、政策积极信号频传 今年房地产并购类融资已逾1500亿！
• 2、佳源地产定融产品未违约，罗半城还让沈天晴做“接盘侠”吗？
• 3、中天被谁收购了
• 4、5月10余城优化预售资金监管 “纾困”房企政策加快落地
• 5、浙江佳源房地产集团有限公司怎么样？

政策积极信号频传 今年房地产并购类融资已逾1500亿！

（记者 于丽丽 李未来）政策持续宽松背景下，今年以来，截至3月23日，根据中指研究院数据统计，各渠道并购类融资已逾1500亿元。其中，招商银行授予华润置地的融资额度最大，为200亿。

今年以来，在响应国家“房住不炒”的政策下，全国各个城市根据当地具体情况，从各方面陆续进行政策放松。3月16日，多部门进行重磅发声，强调防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作等。数据显示，截至3月21日，房地产开发板块近一周涨幅2.37%，近一月涨幅3.79%，近一季涨幅4.49%。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，截至目前，至少有10家房企获得并购融资贷款，本次收并购高潮是在市场低迷的时候发生。一般情况下，市场蓬勃繁荣的时候，也是收并购较多的时候，市场向上，企业预期较好，会积极通过收并购扩大规模。

各渠道房地产并购类融资已逾1500亿元

截至3月23日，中指研究院统计各渠道房地产并购类融资已逾1500亿元。房企直接发债融资占比4.6%，银行授予房企的并购贷款额度占比66.0%，房企共获得七成总融资额度，其中民企获得资金占比41.6%；另外金融机构并购债融资29.4%。

数据来源：中指研究院

记者了解到，3月13日，中国长城资产管理股份有限公司（下称“中国长城资产”）获批在全国银行间债券市场公开发行人民币100亿元金融债券。据悉，其募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业及偿还到期存量债券。

中国长城资产表示，将坚持依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产企业风险处置相关金融业务。本次债券的发行有利于公司加大服务实体经济力度，为实体企业纾困化险、促进房地产行业良性循环和健康发展提供长期限、低成本的资金。

这是继中国东方资产管理股份有限公司（下称“东方资产”）后，又一家AMC（全国性金融资产管理公司）加入发债募资化解房地产行业风险行列。

作为第二家获批发行地产纾困金融债的AMC，中国长城资产此次金融债发行额度与2月21日获批的东方资产相同。

总体来看，各渠道的并购融资已从央企、国企逐步惠及民企。并购类融资之外，部分稳健型民企的其他融资渠道也在逐步拓展。

事实上，除AMC之外，银行早有在公开市场发行房企并购债券的方式募集资金纾困房企。不仅如此，今年以来多家银行还和房企签订战略合作协议，为房企提供并购融资额度。

据了解，自2月以来，截止3月18日，浦发银行、广发银行、平安银行、兴业银行等多家银行公布了规模50亿-100亿不等的房企并购债券发行计划，支持优质房企进行收并购。

中南建设于3月12日、17日分别公告宣布，全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司获得华夏银行2.2亿元借款及交通银行1.8亿元借款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，当前房地产出险资产的收并购市场呈现了三个方面的特征。首先，此类资产的处置，被认为是今年防范房地产市场和防范房地产企业风险的重要举措。其次，出险资产的处置，有较多的融资政策支持，涉及银行、房企、资管公司等不同主体的融资。再次，一季度总体上处于市场摸底阶段，预计二季度此类收并购的交易会增加。

政策扶持力度加大

去年，房地产行业紧缩，房企压力加大，今年以来，在响应国家“房住不炒”的政策下，全国各个城市根据当地具体情况，从各方面陆续进行政策放松。截至3月中旬，今年共有超50个城市对楼市政策松绑。

去年年底，央行、银保监会曾出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称“通知”），通知旨在鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

今年以来，为继续调动房企收并购积极性，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款已不再计入“三条红线”相关指标。

据了解，今年以来，招商银行已发放并购贷款额度超500亿元。其中最大的一笔是今年1月末，其授予华润置地的200亿元并购融资额度。此外，招商银行还分别对碧桂园、大悦城控股、华润万象生活、美的置业授予融资额度，额度分别为150亿元、100亿元、30亿元、60亿元，融资用途均包括并购贷款业务。

3月16日，多部门就房地产行业问题发声。国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，就房地产相关问题指出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，向新发展模式转型的配套措施。

随后，央行、银保监会、证监会、国家外汇局等多部门分别召开专题会议学习贯彻国务院金融委会议精神。央行表示，要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作。银保监会召开专题会议强调，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

多部委对于房地产行业的积极信号释放后，3月17日，房地产板块强势增长，截至晚间收盘，融创中国涨59.03%、新城发展涨47.7%、龙光集团和时代中国均涨超42%，富力地产、佳兆业、旭辉控股集团、世茂集团等企业涨幅均超30%。

数据显示，截至3月21日，房地产开发板块近一周涨幅2.37%，近一月涨幅3.79%，近一季涨幅4.49%。

业内人士表示，在“稳增长”的宏观背景下，房地产行业的政策红利还将继续释放，市场信心正在提振中。

佳源地产定融产品未违约，罗半城还让沈天晴做“接盘侠”吗？

此前媒体报道佳源地产5000万定融违约消息有误。佳源南方（深圳）集团有限公司（简称：深圳佳源南方）通过深圳千红资产管理有限公司（简称：千红资产）进行金交所定融，实际募集资金0.51亿元。深圳佳源南方对到期部分已安排兑付，融资余额0.3亿元，目前并未到期。此前与机构在还款支付环节出现误解，目前双方已协商解决。

不过，佳源地产母公司佳源创盛控股集团有限公司（下称：佳源创盛）近日确有压力。据企业预警通，目前，在境内债方面，佳源创盛还存续8只债券，存续规模43.3亿元，其中有4只债券将于2022年到期，到期规模19.3亿元。

此外，佳源创盛还有一笔收购尾款迟迟未付，已是二度展期。去年年底，佳源创盛与上海杰忠企业管理中心（有限合伙）（下称：上海杰忠）收购上市公司中天金融（000540.SZ）地产业务，即中天城投集团有限公司（下称：中天城投），交易总价89亿元，目前还剩73.2亿元没有结清。

佳源创盛对中天城投的收购被外界视为「蛇吞象」。违约传闻乍起，债券期限逼近，使得外界更加关注这笔交易是否能够顺利完成。

中天金融的「接盘侠」

这场历时半年的收购，已经是一波三折。

中天金融是贵州第一家上市公司，也是贵州目前最大的民营企业。在过去43年间，其掌门人罗玉平以房地产开发商的身份为人们所熟知，多年登顶贵州首富宝座的罗玉平在贵阳市人称「罗半城」。

2021年8月，一直筹划剥离房地产业务的中天金融终于找到了自己的接盘方。

当时，中天金融打算以180亿元把中天城投100%股权转让给佳源创盛。但12月2日，中天金融公告称，收购方变为佳源创盛和上海杰忠，转让价格腰斩为89亿元。其中，99%股权转让给上海杰忠，将1%股权转让给佳源创盛。

据中天金融公告，增加的上海杰忠并不是「外人」，成立于2021年4月，其设立显然为收购而来。其股东都来自浙江——杭州仁和智本股权投资管理有限公司（下称：杭州仁和）、佳源创盛、仁和智本有限公司（下称：仁和智本）、浙江德丰科创集团有限公司（下称：德丰科创），分别持有上海杰忠1%、3%、47%、49%份额。其中，德丰科创创始人赵建忠曾是佳源系高管。

对于交易价格突然少了90.97亿元，中天金融表示，是根据对方要求，将中天城投83.2亿元应收款划转到了其他全资子公司，中天城投净资产较2021年6月30日减少83.2亿元。

这笔不太寻常的交易很快引起了深交所的关注。深交所关心的问题就包括定金支付情况和后续履约能力如何。

中天金融当时表示，交易总价89亿元，佳源创盛已支付15.8亿元的定金，剩下的73.2亿元，将转为上海杰忠支付。对于第二期、第三期股权转让价款，上海杰忠打算通过自由资金、合伙人增资、引入其他战略有限合伙人、金融机构借款等方式筹资。中天金融还认为，佳源创盛和上海杰忠具有较强的履约意愿及履约能力。

然而，佳源创盛和上海杰忠并未如期付钱。今年1月，中天金融公告称，没有收到佳源创盛和上海杰忠的第二笔股权转让款29.59亿元。

彼时，市场消息多认为佳源创盛和上海杰忠构成实质性违约。

而据自媒体「国潮说」表示，佳源并未违约，之所以迟迟没有支付二期股权转让款，主要是因为中天金融违约在先，其在平安银行的融资已经发生实质性违约，未经平安银行书面许可，中天金融不得进行任何集团内资产的处置，包括但不限于处置中天城投100%股权。

「国潮说」还附上告知函加以佐证，函上有平安银行惠州银行公章。

按照中天金融公告说法，其又给了佳源创盛和上海杰忠15天宽限期。但再次到期后对方依然没有付款。

2月8日，中天金融公告称，双方协商后，第二期转让款的最后支付期限推至2022年3月28日；第三期股权转让款的最后支付期限推至2022年6月28日。

短短半年，这笔交易已经历了打对折、展期、再展期，到3月28日又能否顺利推进呢？

「绿档兄弟」佳源国际

佳源创盛的控股股东为沈天晴，沈天晴还有一家上市房企——佳源国际（2768.HK）。

2020年7月，佳源创盛将五星电器100%股权卖给京东商城，其手上的主营业务就剩下了房地产开发与销售，主打平台为全资子公司浙江佳源房地产集团。

同为地产主业，佳源创盛和佳源国际这对「同胞兄弟」血脉相通。

近年来，沈天晴频频将佳源国际的优质项目以「低价」注入到佳源国际。被「喂养」的佳源国际，不仅在2021年以32%左右的毛利率，在行业内颇受瞩目，还成为了「三道红线」全部达标的绿档房企。

然而，对于佳源国际「绿」的成色，不少业内人士表示质疑。

自媒体「氢财经」分析指出，佳源国际的绿档的统计口径藏有玄机。例如，其1.29的现金短债比，计算中只涉及到81.28亿元的短期借款，却没有计入应付票据、一年到期的非流动负债等科目。

此外，佳源国际美元债还有7个，规模超过13亿美元，其中有5个票息超过12%，最近一个债券到期的时间为2022年3月11日，规模1.32亿美元（目前价格还在90美元以上），境内债方面，存续规模约43.3亿元。

虽然在2020年，佳源国际信托贷款余额占有息负债比重下降至17%。从中信登公示的信托产品来看，目前佳源存续信托产品还有13个，规模最大的是「佳源青岛2号融资集合资金信托计划」，总金额40亿元。

佳源国际2020年总营收183.63亿元，净利润35.31亿元。截至2021年三季末，佳源创盛有息负债达到188.94亿元，其中短债38.6亿元，而在手的货币资金45.4亿元。

地产分析师张银银曾表示，为了实现千亿销售目标，佳源一直在谋求大举扩张，这一过程中势必会推高杠杆。尽管佳源的负债率并不高，地产三条红线都是绿档，但是在企业负债绝对值本就不小的情况下，还大举举债扩张，会不会走向过度，很成问题。

2019年，佳源国际股价盘中闪崩后，汇生国际资本总裁黄立冲曾对《第一财经》表示，沈天晴除了佳源国际还有很多个平台，不清楚其他钱的流向，不排除杯子太多盖子不够盖，容易引发连环爆。

作为沈天晴「两面一体」的平台，佳源创盛和佳源国际都面临一定资金压力。

沈天晴与「佳源系」

佳源系创始人沈天晴，1959年生于浙江嘉兴桐乡青石，初中毕业后做了村会计，期间创办了乡镇企业足佳皮鞋厂。因企业业绩好，其后沈天晴升任嘉兴市乡镇企业局副局长，三年后调任嘉兴市驻深办主任。

深圳期间，沈天晴把内地的白厂丝运到深圳转手卖给香港商人，一年就赚了200多万元，因而被扣上了投机倒把的「帽子」。沈天晴觉得自己不适合当官，于是辞职创业。

1995年，在嘉兴的一栋小楼房里创办了佳源房地产公司，开始进军房地产业务。这就有了后来的佳源创盛。2018年10月，沈玉兴以255.3亿元财富排名《2018福布斯中国400富豪榜》第62位。

在不到30年的时间，沈天晴和佳源系旗下已有6家公众公司，包括：深圳美丽生态（000010.SZ）；分拆地产港股上市的佳源国际和物业公司佳源服务（1153.HK）；挂牌新三板的西谷数字（836081.NQ）；在澳交所上市的博源控股和联合锡矿。

沈天晴在一次佳源创盛的部门大会上表示，「这个世界上能当将军元帅的人毕竟是少数，我是能的。」其自信可见一斑。

尽管「佳源系」资本布局广，但近年在资本市场并不那麽顺风顺水。2019年，沈天晴控制的佳源国际（2768.HK）因投资机构恶意做空，股价暴跌，这位老江湖不由感叹「谁知资本市场那麽复杂」。

2020年3月11日，美丽生态罕见发布了《关于立案调查事项进展暨风险提示的公告》。原因是美丽生态在2019年屡次遭深交所问询，并因股东王仁年的成绩补偿款违规拖欠、信息披露违法违规两项事由受到立案调查。

美丽生态因2017年、2018年连续净利润为负，被交易所警告退市风险，被「ST」。2019年因出售两家全资子公司，净利润增加，扭亏为盈。

截至目前，「佳源系」在A股、港股上市，及在新三板挂牌的公司市值合计约170亿元。沈天晴最终能不能给「罗半城」掏出73亿的剩余收购款呢？

你觉得佳源创盛能完成对中天城投的收购吗？欢迎留言评论！

中天被谁收购了

中天城投被佳源国际收购了，这个信息有待进一步核对。

一、中天城投的转让通知。

中天金融集团股份有限公司（以下简称“中天金融”，000540.SZ）发布公告称，与浙系房企佳源创盛控股集团有限公司（以下简称“佳源创盛”）签署了《股权转让框架协议》，筹划将中天城投集团有限公司（以下简称“中天城投”）100%股权转让给佳源创盛，股权转让价款暂定为180亿元，但尚需签署正式的交易协议。

二、中天城投被佳源国际收购。

1、中天城投是中天金融旗下主营房地产业务的子公司，也是公司掌门人、昔日贵州首富罗玉平在贵州房地产市场开疆拓土的重要平台。而此番选择“断臂求生”，也被视作中天金融在短期债务压力下做出的无奈之举。

2、对于起家于浙江嘉兴的佳源创盛而言，“鲸吞”中天城投有助于公司通过外延扩张的方式进一步实现全国性扩张，丰富在中国西南地区的布局。“此次收购是基于公司‘聚焦中西部有发展潜力的省会城市进行深耕发展’的既定发展战略做出的抉择。”

三、中天城投所在集团只能断臂生存。

中天金融公告称，以现金方式购买华夏人寿21%～25%股份的重大资产重组工作仍在推进中，尚未形成最终方案，存在重大不确定性并有定金损失风险。

对于此时选择出售中天城投地产业务的主要原因，中天金融方面表示，此举为进一步聚焦公司金融业务发展，优化财务结构和资产结构，提高公司资产的流动性，巩固公司可持续经营能力和盈利能力，确保公司稳健运营。若中天城投最终以180亿元“卖身”，这将是今年以来房地产行业内的最大收并购案。而对于“接盘者”佳源创盛而言，也将凭借这一收购在短期内实现快速扩张。

5月10余城优化预售资金监管 “纾困”房企政策加快落地

5月以来，房地产政策的暖风频吹，各地不断优化调整楼市政策。在购房者需求端政策宽松的同时，针对房企供应端的政策也在放宽。最为明显的是，地方政府频繁修正此前过严的预售资金监管政策。

截至目前，包括南通、成都、海口等城市在内，5月已有10余个城市优化预售资金监管，内容涉及加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替代等。

从以往来看，预售资金是房企非常重要的现金流，一般占总预售金比例的30%-40%，不过，2021年随着部分房企流动风险显现，各地加强了预售资金监管。2022年，虽然多个城市放宽预售资金监管，但大多只是微调，对于缓解房企资金紧张效果有限。业内人士认为，房企应把握政策宽松时机，加大销售回款，同时抓住信贷窗口期。

月内超10城放宽预售资金监管政策

据中指研究院监测，在坚持“房住不炒”基调不变的前提下，截至目前，今年全国已有超120省市出台调控政策，“因城施策”调控方式十余种，主要表现为需求端的政策放松力度越来越大，政策也更加精细化，以促进刚性和改善性住房需求释放。

“稳楼市”的大门已经打开，但是对于部分房企来说，目前流动性危机仍然存在。5月23日，平安信托发布公告称，安远9号集合资金信托计划产品借款人武汉融侨置业有限公司未能偿还5月18日到期的本金5.99亿元及对应利息；同一天，金科股份拟就“20金科03”债券提出展期一年的方案。

此前的5月20日，穆迪将佳源国际家族评级（CFR）从“B3”下调至“Caa1”，高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”，展望维持“负面”。评级下调反映出佳源国际控股的流动性和违约风险上升。

针对房企“纾困”的政策，据中信证券统计，包括优化预售资金监管，项目并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理，保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，降低土地拍卖保证金比例，放松房地产企业债券融资限制，要求保持房地产开发贷款平稳有序投放等。

值得关注的是，2022年，各地出现适度放宽预售资金监管的迹象，以修正此前过严的资金监管政策。尤其是5月，这一现象更加明显。据中指研究院统计，5月已有十余个城市优化预售资金监管，包括南通、泰州、宿州、成都、海口、赤峰、无锡、景德镇、钦州、九江、扬州、吉林、徐州、梅州等。

其中，5月20日，南通在其发布的政策中提到，对优质房地产企业预售监管资金实行差别化监管政策，可享受增加拨付节点、降低重点监管资金额度、使用银行保函替代等额商品房预售监管资金等红利。此外，吉林、徐州、长春也都允许房企以保函替代预售监管资金。

对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，从多地出台纾困政策上看，主要是调整预售资金监管办法，包括加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替代等方式。

新京报记者根据克而瑞、中指研究院信息整理。

政策微调暂未明显缓解房企资金压力

“房地产项目的预售资金监管，一般占总预售金比例的30%-40%，如果预售资金监管有所放松，预售资金监管的比例下降10%左右，有助于缓解房企资金紧张的局面。”但刘水也表示，目前从缓解房企资金紧张程度上看影响有限。

克而瑞分析师房玲则认为，2022年多个城市出现了放宽预售资金监管迹象，但大多只是对此前过严监管的微调，叠加房企风险出清未完成、银行风险偏好等因素影响，将进一步加大房企之间的分化，对整体流动性释放预计效果有限。

众所周知，预售资金归属于开发企业，但是房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，且随着项目的施工进度进行拨付。

此外，克而瑞分析师易天宇指出，从以往来看，预售资金是房企非常重要的现金流。但是，2021年随着部分房企流动风险显现，各地政府加强了预售资金监管，西安、天津、石家庄等省市相继出台政策加强预售资金监管，实行全额全程监管。在此背景下，预售资金可提取比例降低，加大了企业偿债压力。

据克而瑞监测88家重点上市房企数据后发现，仅有41家房企披露了相关预售监管资金。而在这41家房企中，只有约一半的房企将预售监管资金算在了受限制现金内，2021年受限制现金占到了总现金的29%，较2020年增加了5个百分点，增速明显加快。

“最典型的如合景泰富，受预售监管资金大幅增加影响，受限制现金从2020年的39亿元增加至2021年的217亿元，占现金持有总额的比重也从9%增加至74%。”房玲称，由此可见，预售监管资金政策的趋严与放宽，将直接影响房企的现金支配，从而影响短期的偿债压力。

建议：房企抓住信贷窗口期积极融资

在房玲看来，要解决当下房企的问题，还是在于要支持优质民营房企的合理融资需求，加大出险房企的纾困力度，也要在保交付的前提之下进一步适当放宽预售资金监管政策；更重要的是建立市场信心，促进房企销售回款。

刘水表示，这轮“纾困”重点是区分项目风险与企业集团风险，金融机构不能抽贷断贷。另外，“纾困”的着眼点在于出险房企的项目，央行银保监会鼓励优质房企进行并购贷款融资，收并购出险房企的优质项目。

对于房企来说，刘水也认为，企业应抓住这个政策放松的窗口期，加大销售回款；另外，要借助于当前政府鼓励收并购融资的时机，通过发债、收并购贷款等方式积极融资。

需要关注的是，民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。其中，碧桂园、龙湖、美的置业等民营房企被监管机构选定为示范房企，在信用保护工具下成功发行公司债券。5月20日，碧桂园地产成功发行5亿元2022年第一期公司债券，利率4.5%。与此同时，龙湖和美的置业也宣布发行公司债，分别为5亿元和10亿元。这意味着民营企业的融资窗口打开了。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，从日前央行两次信贷政策会议内容来看，房企获取信贷的难度将进一步下调，企业需要积极抓住此类窗口期，能贷则贷，对于改善企业的资金面有积极的作用。

记者 袁秀丽

浙江佳源房地产集团有限公司怎么样？

浙江佳源房地产集团有限公司是2004-03-29在浙江省嘉兴市南湖区注册成立的有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)，注册地址位于嘉兴市中环东路2297号。

浙江佳源房地产集团有限公司的统一社会信用代码/注册号是91330402760173561M，企业法人沈玉兴，目前企业处于开业状态。

浙江佳源房地产集团有限公司的经营范围是：普通住宅的开发经营，企业管理咨询服务。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。

浙江佳源房地产集团有限公司对外投资33家公司，具有0处分支机构。

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