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文章简介:

• 1、关于招商地产的财务问题 招商地产06,07,08三年的经营活动现金流均为负值,为什么这三年的净利润却为正值?
• 2、保利地产所在行业分析； 保利地产行业地位分析、财务状况分析； 综上所述，给出结论。
• 3、地产招商人员述职报告

关于招商地产的财务问题 招商地产06,07,08三年的经营活动现金流均为负值,为什么这三年的净利润却为正值?

经营活动现金流 只能说明，它的很多项目,还没有收回资金.

但它手里面有 筹资的现金 可供使用。你在财务分析里找到 "现金净流量" 这个值是正的,就OK 经营没有问题.

筹资活动的现金净流+投资活动的现金净流+经营活动现金净流量=现金净流量

保利地产所在行业分析； 保利地产行业地位分析、财务状况分析； 综上所述，给出结论。

1.2011年1-5月公司实现签约面积243.31万平方米，同比增长22.81%；实现签约金额281.04亿元，同比增长82.37%。

2.亮点:1-5月面积同比增长22.81%,金额同比增长82.37%;5月份面积同比增长31.71%,金额同比增长132.09%。与万科的报告进行对比分析，可知布局地方不一样，保利地产购买的地段升值潜力大。另外公司平均地价不到2000/米，只有28%的地是竞价买的，其他都是内部购买。

3.热点：保利地产与19个城市洽谈保障房建设。同行业、同板块之内，保利地产关系更硬，后台深不可测。

4.财务方面收入主要第一条说了，我主要给你说一下负债：81%多一点。我有必要给你关于负债进行说明：第一，在其他地产商不能融资的情况下，保利地产还能在各方面融资，所以负债上升；第二，当你入股的时候，要在公司最为困难的时候入股，这时的价格才会低；第三，不要担心81%的负债，因为保利地产一向负债很高，他走的是美国的负债经济，为什么保利地产06年上市，却在逐渐要追上了90年上市的万科？因为他很强大！你一定不担心美国的负债经济吧，因为你相信美国很强大，同样不要担心保利地产！

5.预计2011年至2013年公司每股收益分别为1.04元、1.3元和1.7元，动态PE不到10倍，处于历史低位，可以合理价值投资！学巴菲特吧，他也是钟情传统行业的。

技术分析：

1.中长线：半年线和年线重心均向上，因此看好。但是该股此时应该抛弃技术中长线分析，因为业绩报告实在是太靓了，而且安全边际非常大

2.今年地产板块有着非常明显的走势，就是当大盘下跌到后期时候，地产板块先崛起，然后大盘稳启的时候地产板块资金流出，流向中小板板块，地产大概涨幅均为2成。k线上看前7个交易日有5条上影线，且位置均指在10.5到10.7之间，说明抛盘压力太大，今天几乎收出十字星，暗含即将变盘（个人倾向于下跌）

3.指标分析，个人认为都暗示短线到头，但是同板块必须关注其他几个股票：荣盛发展（002146），万科A（000002），万科B（200002），招商地产（000024），金地集团（600383），首开股份（600376），必须要一起分析

4.卖出观望

地产招商人员述职报告

商业地产述职报告

小生不才，96年进入零售，98年终生职业定位该行业。从事的企业为：96万佳百货、98沃尔玛、2001家世界、2006富迪。04年随发展选址涉足商业地产。从事高管多年职业经验判断，零售业终极追求目标为：资产不断的积累和增值。而零售业的资金充裕，加上资本，故进入商业地产具有必然性。而作为零售业的商业地产人职责归结如下：

一、认真解读政策，了解企业经营能力和目前状况。判断未来市场可能出现状态，以及未来可能出现的竞争市场，提前进行商业选址规划《公司战略性选址》，将公司战略发展落实到实处，把握入住市场的先机!把每个项目的前期市场调研报告、土地价值评估、房屋价值评估、建筑规划、功能定位、投资报告、超市销售利润预算报告、百货销售利润预算（租金价格定位报告，商铺租金收入预算）、招商策略的制订并组织运营招商团队实施。

二、项目选址/评估，目前成功实施的项目：彭场(百货大楼)、杨林尾(购物中心+步行街)、渔薪购物中心、汪桥购物中心、五七购物中心、章华购物中心、陈场购物中心、楼河(购物中心+步行街)、通海口购物中心、天门岳口(购物中心+步行街)、江陵郝穴(百货大楼)、张沟(百货大楼)、峰口(购物中心+步行街)、、监理朱河购物中心，毛嘴(购物中心+步行街)。

三、项目运营后的回顾和分析：投资回收期约为7-8年。最长的投资回收期不超过12年。总投资回报率在32%。

四、资本：按2010年年初本人提供给中央商务部/开发银行/农行的融资报告相关数据表明：新增加的商业广场将服务于乡镇的居民人数达到115.67万人，家庭户数26.83万户。按目前现有签订的项目，计算明年待建的建筑面积近10万平方米。所需的资金(建筑+设备)约1.2亿。再加上今年至少再增加2-3个自用土地项目计算所需的资金缺口将达到2个亿左右。

五、制订全年发展项目选址实施计划，以及全年投资计划、协助各分公司进行项目选址。选址要点：1商圈人口划分;2家庭收支状况;3城区人流动向;4城市规划和商业发展方向进行判断;5选址不要看沿街建筑，细查背后状态;6项目立地状况：易达性、也就是我们常讲的入店率;7市场份额的初步判断，是否可进行商业广场项目的入祝

六、土地商用价值评估：主要是就土地进行商业建筑后的租金价值。也就是说按市场目前的商铺租金状况， 核算该土地建成后的租金价值比是其重点(租金价值比：是以后招商或买铺的价格的根本依据) 1土地的形态：沿街宽度、深度、长宽比、周遍的侧通道(或侧街区)的贡献率、土地长宽比与常规土地长宽的比率等等; 2项目周遍商铺的市场租金价格; 3计算土地纵向/横向递减后的价值; 4 计算建成后的商用建筑体的租金价值。(A建筑规划一般为3.2;B使用面积占建筑面积的比例为72.5% )

七、房屋价值评估：主要是对地表上建筑物，以及相关附着物进行价值评估。

采用的方法为：1成本计算法、2市场比较法、3加权处理、4综合评估计算

八、 项目整体的规划：

1、 主体建筑面积的确定：经营能力与市场份额结合后确定主体商业建筑面积;

2、 建筑群功能定位及规划设计：确定整体项目与周遍建筑状况，设计最佳立体人流动线。

3、 整体商业规划的功能定位：通过市调对主体建筑、独立商铺、剩余土地规划功能定位

九、经营利润分析 。其主要体现在： 1超市销售预算; 2百货经营预算; 3 租金价格定位。相关预算：是通过前期的市调相关数据，结合 市场份额计算法、 消费习性推算法、 经营能力分析法汇总计算。

十、 财务分析：

1、明确项目的利润结构(赢利模式);

2、利润预算(盈亏临界线);

3 、投资总额(终极上线);

4、投资回收期/回报率

十一、协助职责：为保证项目赢利模式具有可实现性，故在以上项目本质任务外;还有三个协助职责：

就公司年度发展计划，提供相关投资所需要的现金流，进行相关的融资报告的撰写;

协助商业广场：内部建筑规划与商业规划的人流动向设计调整，特别是百货大楼的立体动线设计与楼层功能定位之间形成的客流动线，是体现商业建筑体的整体租金价值的关键环节;

督促相关部门按项目进度展开工作，争取时间差产生的利润。

十二、相关公司模式、组织结构变更等，提交改革方案。公司经营能力是强弱，是决定企业发展速度的关键。所以。。。整体要以集团化作为发展目标，形成以速冻食品加工公司、肉类加工公司、养殖基地、物流公司、鞋业经营管理公司、服装经营管理公司、区域家电公司、品牌代理公司、零售经营管理公司、商业地产公司等各个品项可以作大作强，通过自身网点优势、拓展其他区域。最终形成多元化集团公司，提升整体利润空间、在可延伸辐射的区域内做“老大”，形成社会规模效益、政治效益。

十三、团队建设： 1各分公司发展人员就相关发展选址进行现场传帮带;2以及相关预算进行协助性的指导;3商业建筑规划的来源分析(建筑规划服从商业规划);4培训相关项目接待人员的项目介绍技巧; 5相关招商人员价格谈判技巧和策略。

十四、招商工作重点：1、根据前期的市场调研、建筑功能定位、招商策略组织招商团队实施;2、招商团队的组织结构、招商实施过程中的重大方向调整。总体：以商引商、见好就收、总有一帮炮灰;3、跟进重点客户的谈判以及合同的签定;4、为整体项目招商结果负责;5、制订相关后期物业管理相关制度流程事宜。