文章简介:
- 1、11月份70城房价出炉,9城新房价格环比上涨,后续走势如何?
- 2、21城出台“限跌令”,10城买房“奖钱”,影响有多大?
- 3、2021年房子会下跌吗?
- 4、今年楼市近600次调控:政策底显现,风险事件有望减少
- 5、2021年11月山东房价排名出炉,跌幅最大的城市是哪一个?
11月份70城房价出炉,9城新房价格环比上涨,后续走势如何?
我认为后续的房价不再会继续上涨,有可能会保持平稳,甚至还会出现小跌,因为最近政府一直在加大对房地产市场的调控,其目的就是为了保持房地产市场的稳定性,不希望房价继续上涨,所以我认为房价没有上涨的空间,许多既得利益者,例如房地产中介、炒房一族都希望房价不断上涨,但很明显这肯定是不现实的。
房价的增长和经济的发展息息相关,现在国内的经济状况并不是很好,由于受到疫情的影响,对外出口一直在下跌,虽然政府采取了一系列的刺激政策,但是都没有起到很好的作用,之所以房价会出现反弹,我认为只是一个暂时性的,在后续一定会慢慢的跌落,毕竟现在的房价太高了,已经超过了很多年轻人的承受水平,许多人就算辛苦一辈子,也不能在大城市买一套属于自己的房子。
国内的出生人口在不断的下降,但是每年建造的房子还在增加,在以后势必会出现房多人少的局面,到时候房子将不会再成为一种有效的资产,反而会成为一种拖累,毕竟越往后面就越没有接盘,这么多建筑的房子,根本就没有人买,现在的年轻人也变得越来越佛系,根本就没有购买房子的欲望。
房地产税马上就要出炉,到时候房子多的人每年都要缴纳巨额的房产税,所以这一批人肯定会尽快的将自己手上的房子抛售掉,随着社会不断的发展,国内住房的需求可能会逐渐的降低,现在很多家庭都有几套房子,所以一定要趁时机合适的时候赶紧将房子卖出去,我觉得房价要回归到一个合理的期间,才能符合大部分市民的利益,才能促进社会的和谐。
21城出台“限跌令”,10城买房“奖钱”,影响有多大?
稳房价,又来了。
前有21城出台“限跌令”,后有10城发布买房“奖钱”政策。
据澎湃新闻报道,近日,全国至少已有10个城市出台买房补贴政策,包括湖北荆门、江苏南通海安、重庆万州、河南开封、河北保定、河南新乡、广西桂林、浙江金华武义、安徽芜湖、湖南衡阳等。
这其中,既有常见的人才购房补贴,也有过去几年司空见惯的契税补贴、新市民购房补贴等,这次又出现了三孩家庭买房“奖钱”政策。
江苏南通海安市出台新政,当地常住居民家庭购房,二孩家庭给予每平方米200元、三孩家庭给予每平方米400元的优惠。(参阅《三孩家庭,买房“奖钱”第一城诞生》)
可以发现,无论是限跌令,还是买房奖钱,基本都是三四线城市,且所有政策都有一个共同指向:稳房价。
为何是三四线城市?
答案很简单,支撑三四线城市房价大涨的最大支撑——棚改货币化,已经基本接近收官,货币化几乎不复存在,棚改也进入了收尾阶段。
没有棚改货币化的定向刺激,三四线城市,都不得不接受基本面的考验。经济失速、人口流失、房子供给过剩的地方首当其冲。
这方面,国家统计局有关负责人在新闻发布会上可谓直言不讳:
部分城市受人口流出、经济发展困难等多重因素影响,房地产市场下行压力有所增加,一些前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险上升。
为何是限跌令、买房奖钱等政策齐上阵?
答案更简单,因为三四线城市几乎都没出台限购政策,也几乎没有任何有力度的调控手段,指望通过松绑调控来托底并不现实。
换句话说,这些城市本身就没有限购政策,一向对购房者来者不拒,市场都要面临调整,那么留给这些城市的政策空间极其有限。
同时,无论限跌令还是买房补贴,背后都占据了稳楼市、抢人才、鼓励生育、推进城镇化等高大上的名义,这种试探性松绑更容易过关。
限制房价降价、发钱鼓励市民买房,就成了最后的选择。
政策底已经出现,但市场底仍需要时间。
随着官方定调维护住房合理需求、因城施策、精准拆雷,房地产的政策底已经出现。(参阅《重要会议再提“房住不炒”,非常时期非常信号》)
所谓政策底,指的是政策不会再进一步加码,反而有边际松绑的可能。
然而,市场底仍然遥遥无期,如无更大力度的刺激政策,“横盘”或许是最佳结果。
目前,全国房价尚未企稳,从一二线到三四线,房价仍在缓慢下行,这背后有两个“新纪录”不容忽视。
其一,全国新房均价,再次跌破万元,连续3个月回落。
根据历月房地产销售额及面积测算,2021年11月,全国商品房均价为9597元,连续3个月跌破万元大关。
2021年的房价高点,出现在2021年5月,当月均价高达10527元,随后开始回调,从最高点至今回调幅度约为8%。
其二,房价上涨城市个数,创下6年多来新低;而下跌城市个数,续创新高。
最新官方数据显示,2021年11月,在70个大中心城市里,63城房价环比下跌,4城持平,仅有3城房价上涨,分别是赣州、海口和唐山。
上一次下跌城市记录出现在2014年9月,当月70城二手房价全线下跌,无一上涨。
与此相对,上一次上涨城市数最高记录出现在2017年3月,当月64城二手房价环比上涨,4成持平,仅有2城下跌。
所以,市场探底,仍需要时间,这要视政策的松绑力度而定。
那么,房地产会不会见顶?
2021年,全国商品房销售面积有望超过17亿平方米,与去年基本持平,维持历史新高。
17亿平方米,以套均面积100多平方测算,相当于1500多万套新房,涉及1000多万个家庭。
这些新房,主要靠人口增长和城镇化来消化。
如果人口开始负增长,城镇化加速阶段到顶,那么未来很难再有足够多的接盘侠作为支撑。
近日,知名券商分析师高善文在演讲中指出:
2020年和2021年中国房地产销售面积大概都在17.6亿平方米的水平,这将是很长时间之内商品房销售面积的顶部。
在高善文看来,房地产的加杠杆已经用到了尽头,高周转模式也用到了尽头。
结论是,中国房地产或已迎来历史大顶,而高杠杆、高周转房企或将被淘汰,大洗牌才刚刚开始。
房地产见顶,说的是销售见顶,增量时代走向存量时代,黄金时代走向白银时代。
毫无疑问,房价普涨将成为过去式。
核心城市核心地段仍然不乏上涨动力,但大多数弱二线及三四线城市,以及核心城市的偏远地段,横盘调整在所难免。
同时,房企的大洗牌将会加剧,恒大事件只是拉开了序幕。
2021年房子会下跌吗?
2021年房子应该会下跌。
未来3年,从房企拿地到开工建设,到房屋买卖销售,再到房屋交付,以及以后的物理管理服务和住房租赁,种种信息传递的信号已经相当明显,我国房地产市场将迎来史无前例的大整顿。
若是从投资角度来看,房住不炒的信号已经很明确了,现在正整顿市场秩序,房产投资的红利期已经褪去,无论是已经出现的三道红线,教育资源的整顿,房贷、经营贷的缩紧和严管等各种相关政策的出台,还是即将迎来的房地产税,我们都可以看到房子的资产增值已经大幅下降,而持有成本却在大幅增加。
不过,具体来看,一线城市核心区域的房价还是具有很强的抗跌性,因为这些城市拥有稀缺资源和产业,吸引着人才的流入,所以说在未来的几年内,这些城市房价下跌的可能性较小。
今年楼市近600次调控:政策底显现,风险事件有望减少
2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言,“房企变局”“密集调控”“政策底显现”等是这一年的关键词。
这一年,房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年年初正式实行,房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在。
这一年,伴随着全国调控政策的密集出台,房地产行业销售也呈现“前高后低”的态势。据中原地产研究中心统计,11月全国房地产调控政策次数继续高位,单月高达56次房地产调控,年内累计房地产调控次数高达586次。
展望未来,多位业内人士在接受证券时报记者采访时表示,“稳定”是明年楼市的主基调,年末各种调控政策的指向就是稳定楼市,这也代表了政策见底。另一方面,政策有望将围绕“三稳”任务,因城施策、供需两端发力;同时,适度加快长租房市场发展,推进保障房建设。
政策底显现
2021年年初,涉及房企融资、拿地的政策接连出台,其中包括备受市场关注的“三条红线”监管新政。
实际上,早在去年8月20日,住建部、人民银行等就明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则将在当年9月1日进行试点,也就是业内称之为的房企融资“三道红线”政策,该政策从今年初开始正式实行。
三条红线政策实施以来,房企普遍加速了降低有息负债的进程,尤其是龙头房企。
据海通证券统计,2021年上半年,部分龙头房企杠杆率有所下降。截至2021年上半年底,除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、光明地产、鲁商臵业以外,其统计的部分龙头A股上市公司三道红线(剔除预收账款的资产负债率小于70%;净负债率小于100%;现金短债比大于1)全部达标。
进入2月,一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出,文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”:集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;集中组织出让活动。其中,重点城市包括4个一线城市,18个二线城市。
集中供地政策改变了房企的拿地节奏,也被业内视为2021年房地产最大市场变化之一。
“2021年,土地市场在上半年高位运行后,下半年整体土地市场开始出现了明显的下调迹象,随着房地产市场成交降温,房企资金链压力越来越大,拿地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示,集中供地改变了房企原有的开发节奏。随着房地产市场的变化而冷热不均,2022年集中供地政策有望继续调整。
中原地产研究中心数据也显示,截止11月,2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.05万亿,同比2020年同期出现了下调,下调幅度为7.4%,从土地市场数据看,热度持续降低已经成为了趋势,特别是2021年下半年来,土地市场持续低迷。
此后,各类限价、限售、限购等政策密集出台,地产行业调控加码信号不断被释放。根据中原地产研究中心统计,2021年1~8月累计房地产调控次数超过400次,刷新了历史纪录。
值得注意的是,9月以来,房地产政策开始逐渐转暖成为业内共识。
9月底,央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的健康发展,10月,哈尔滨等部分城市出台了相关政策,稳定房地产市场。12月,高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,并首次提出要促进房地产业的“良性循环”。
在张大伟看来,楼市防止下调过快有望成为未来的政策趋势,“稳定”是明年楼市最确定的关键词。“近两年来,楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的限价令,另一边是全国多个城市新房的限跌令,房价大涨会放大金融风险,而房价断崖式下跌也同样不是稳定,也会波及金融系统。年末各种调控开始稳定楼市,全国超过20个城市开购房补贴,都代表了政策的见底。”
光大银行金融市场部宏观分析师周茂华也对记者表示,房地产调控稳字当头,各地因城施策,落实“三稳”任务。“不能让房价非理性上涨,房企无序加杠杆,同时,也不能让房地产过冷,房地产市场过热与过冷都是有害的。”展望未来,政策仍将围绕“三稳”任务,因城施策、供需两端发力,根据区域具体房地产市场供需情况,对调控政策一定预调微调;同时,适度加快长租房市场发展,推进保障房建设。
“预计在‘房住不炒’的大基调下,短期信贷政策对首套、改善性住房需求的支撑力度将不断放大,地方将响应中央要求因城施策,对地产相关链条不顺畅的问题采取针对性举措,加快落地扶持类政策,除加大购房补贴外,降低贷款利率、减免部分交易税额等政策亦存微调预期。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静告诉记者。
风险事件有望减少
在今年房企融资环境持续趋紧的大背景下,不少知名民营房企在下半年出现债务违约现象或苗头。
2021年7月,蓝光发展发布部分债务未能如期偿还的公告;8月,阳光100也表示未能支付到期的可转换债券。9月,恒大集团理财停止兑付的消息传出,这一事件引发了恒大自身的流动性危机,也在一定程度上预示了后续其他房企可能出现债务风险。
10月以来,包括花样年、当代置业、新力控股等出现美元债务兑付困难的情况,这也导致地产美元债大幅下跌。
中原地产研究中心统计,进入10月以来,已先后有绿地控股、阳光城、佳兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中,2021年到期的债券受到的冲击最大,其次是2022年到期债券,2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。
“背后核心原因还是房地产调控,特别是三条红线抑制了房企融资渠道,而销售收紧又导致企业回款困难,开发贷、按揭贷款双收紧,使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。
值得注意的是,不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救,房企风险事件有望减少成为业内共识。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示,随着行业对流动性风险的重视,部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施,通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金,对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底,保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向,房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看,未来房企的风险事件会逐步减少。”
房企积极谋变
值得注意的是,今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。
据国家统计局12月15日最新发布的数据显示,2021年1~11月,商品房销售面积为15.8亿平方米,同比增长4.8%,比2019年1~11月份增长6.2%,两年平均增长3.1%;销售额方面:2021年1~11月,商品房销售额为16.2万亿元,同比增长8.5%,比2019年1~11月份增长16.3%,两年平均增长7.8%。
不过,就单月来看,房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。
中指研究院的数据显示,11月,市场仍处于调整阶段,叠加去年同期高基数影响,全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%,连续4个月保持两位数下降,但受信贷环境边际改善等因素影响,降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。
“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响,下半年房地产市场调整压力增加,市场整体降温,个别房企出现违约事件,购房者观望情绪上升,进一步拖累市场活跃度下降,房企销售面积和销售额均出现下滑。”
在陈文静看来,上半年房企加大营销力度,销售面积达历史同期最高水平,整体表现超预期。三季度市场明显降温,商品房销售面积同比转降。
从短期市场趋势看,房企销售下滑,短期偿债压力加大成为共识,在此背景下,不少房企们选择开源节流。
以万科为例,11月17日,万科在内部倡议,提出要转变黄金时代的惯性思维方式,将经营理念贯穿始终,对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事等工作要求。
张大伟认为,除了开源节流,保持流动性,安心赚小钱,房地产商更要转变思路,着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻,谁的品质更好,就更能吸引用户,在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势,加速转变,才能有机会熬过行业冬天,赢得下半场竞争的门票。”
另一方面,房企的转型也在今年常被提及,不过业内提示要谋定而后动。刘水认为,房地产行业整体的利润率持续下行,在这样的背景下,房企切忌盲目,毕竟跨领域是有门槛和资金投入的,不能为了转型而转型,所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。
(原题:《楼市近600次调控 政策底显现 “稳定”成2022年主基调》)
2021年11月山东房价排名出炉,跌幅最大的城市是哪一个?
山东济南的房地产市场价格下跌幅度是最大的,下跌幅度已经超过了1%,对于当地的房地产市场的政策的影响并不会太小。
山东是一个人口大省,而且也是一个农业大省,山东省拥有的众多知名的城市,在之前所被关注的基本上都是房价。山东省是一个非常有意思的省份,平均工资达到了5000块钱,但是省内的房地产市场价格最低超过15,000,普通老百姓的收入和房价已经出现了倒挂的现象。
当地的工资支撑不了高房价。
这其实并不只是山东省的一个独特的情况,很多城市以及省会的房地产市场的价格都是非常高的,北京上海的平均工资只不过是8000左右而已,但是房地产市场的价格已经达到了3万块钱。
山东省的生育率在不断的下降。
对于山东省来说,另外一个灰犀牛事件就是生育率,生育率是影响房地产市场价格最大的一个因素,虽然在短期之内并不会产生比较明显的影响,但是从长期来看,山东省在未来肯定会出现房地产市场价格的下跌的,济南只不过是一个缩影而已。
山东省在未来的发展前景还是比较不错的。
从整个社会的综合方面来进行分析,山东省在未来肯定还会有更好的发展前景,但是前提条件是山东房地产市场稳定的状况,如果出现大幅度的上升以及大幅度的下跌,那么当地的经济发展是无从谈起的。
房地产市场的价格调控必须要从宏观的角度来进行,宏观的角度,包括财政政策,以及货币政策,货币政策调节社会当中的货币总量,财政政策调节政府的税收以及社会的总资金量,无论哪一个渠道对于房地产市场价格的调整都是有重要的作用。
发布于 2022-10-13 16:57:46 回复
发布于 2022-10-13 20:06:54 回复
发布于 2022-10-13 08:44:33 回复
发布于 2022-10-13 17:57:57 回复