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住建部:将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制
据新华社电 住房和城乡建设部副部长黄艳1日表示,为进一步全面推进城镇老旧小区改造工作,将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制,吸引社会力量参与。
在国新办1日举行的国务院政策例行吹风会上,黄艳表示,2017年底,住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点,截至2018年12月,试点城市共改造老旧小区106个,惠及5.9万户居民,形成了一批可复制可推广的经验。
她说,从试点及各地反馈的情况看,城镇老旧小区改造涉及面广,是一项系统工程,做好这项工作,需要破解三个难题:一是建立多元化融资机制,加大改造资金筹集力度。二是地方加强统筹协调,强化基层组织建设,发动小区居民通过协商形成共识,积极参与老旧小区改造。三是在改造中因势利导,同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则,同步建立小区后续管理机制。
黄艳表示,下一步住建部将重点做好五项工作:一是抓紧摸清当地城镇老旧小区的类型、居民改造愿望等需求,在此基础上明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围。二是按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则,在城镇老旧小区改造中积极开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动,加强政府引导和统筹协调,动员群众广泛参与,保证改造工作顺利推进、确保改造取得预期效果。三是积极创新城镇老旧小区改造投融资机制,包括探索金融以可持续方式加大支持力度,运用市场化方式吸引社会力量参与等。四是在城镇老旧小区改造基础上,顺应群众意愿,积极发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。五是推动建立小区后续长效管理机制。
23省份推出今年老旧小区改造计划，部分地区改造范围扩大
在2020年的政府工作报告中，老旧小区被纳入到既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设中，提出要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。
在这一背景下，各地开始加速老旧小区改造的工作推进。21世纪经济报道记者近日统计发现，已有23个省份发布了2020年老旧小区改造相关的工作计划，从改造内容、改造范围、改造资金来源、产业链等多个方面，推进相关工作。
开展新一轮摸底调查
根据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。
2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，相比2019年的1.9万个小区、约352万户居民增加一倍。根据21世纪经济报道记者的不完全统计，截至6月初，已有23个省份发布了2020年老旧小区改造的工作计划。
尽管4月14日的国务院常务会议强调，老旧小区改造的重点是2000年底前建成的住宅区，但在地方的计划中，标准则并不完全一样，一些省份扩大了改造范围。
《福建省老旧小区改造技术导则(征求意见稿)》中提出，老旧小区改造的范围是“2000年前建成、主体结构安全、公共基础设施缺失影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的城市、县城(城关镇)老旧住宅小区”，但该文件同时提出，要“同步改造2010年前建成的部分基础设施不完善的小区、街区和片区”。
山东3月公布的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》，则将老旧小区的时间标准划定在2005年12月31日以前，并提出了到“十四五”末，在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。
除了“改哪些”，在“怎么改”的问题上，各地也有不同的政策出炉，但多数是按照基础类、完善类和提升类三类进行布置。
安徽省今年计划改造老旧小区871个，涉及住户25.9万户。按照计划，其“基本型”改造主要是优先补齐小区功能短板，拆除违建，解决供水、排水、供气、供电、道路、通信(含光纤入户)、停车等需求;“完善型”则主要是加装电梯、房屋维修改造、配套停车场及充电桩、活动设施、物业服务、智慧安防设施等;而“提升型”则主要针对公共服务和公共环境，包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包(快件)箱等便民设施等。
在具体进度上，各省进度不一。根据住建部网站的消息，吉林省正加快建立老旧小区改造项目管理体系，目前已经完成了城镇老旧小区改造技术指导手册(基本设施类)的编制工作。黑龙江近期则召开了全省老旧小区改造工作推进视频会议，当地老旧小区改造进入招标建设阶段。
21世纪经济报道记者了解到，各地还在推进新一轮的老旧小区摸底调查。
北京在2017年9月曾开展一次全市老旧小区摸底调查，而在最新的《2020年老旧小区综合整治工作方案》中，北京再次提出全面开展老旧小区摸底调查，基本建成老旧小区数据库。
一位中部省会城市的住建部门官员告诉21世纪经济报道，当地从2012年开始推进老旧小区环境综合整治，曾多次开展调查工作。但今年3月末开始新一轮的老旧小区普查，主要是为当地制定下一阶段老旧小区改造提供决策依据，并建立相关的项目数据库。
各地投资强度各异
老旧小区改造，钱从哪里来，到哪里去，是各界最为关心的问题。
4月14日召开的国务院常务会议指出，推进老旧小区改造是扩大内需的重要举措。自2019年起，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，安排中央补助资金支持。
从各地公布的改造标准来说，老旧小区改造的平均投资强度不一。根据中银证券的统计，目前全国已有安徽、河北、贵州、青海四省公布了具体的投资计划。
其中，安徽省2020年全年城镇老旧小区改造计划涉及户数总计259691户，全省预计投资总额为329969.9万元，平均每户可达到1.27万元。青海省平均每户约为1.5万元，“最贵”的贵州省每户接近4万元。而河北省2018年发布《河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》，平均每户金额仅为0.9万元。
不过，钱从哪里来的问题依旧存在。虽然老旧小区改造已经被纳入到专项债范围，但多位受访研究人士均表示，专项债要求投向项目具有一定的收入，但老旧小区改造产生的现金收入有限，成为一大难题。
对此，粤开证券首席经济学家李奇霖向21世纪经济报道表示，旧改专项债的一个重要收入来源是土地增值收益，即通过改造提升房屋和地段价值。而从实际落地情况来看，已有地方政府选择采用以政府性基金收入作为偿债资金来源。
安徽铜陵市的旧改项目结合了94个老旧小区的雨污分流改造，总投资3.65亿元，其中资本金1.65亿元来自财政资金，其余部分通过专项债融资。这一项目偿债的预期收益来源为土地出让收入、污水收集处理收入，前者占总收入的49.65%，当地政府批准安排附近135亩土地出让，作为资金还款来源。
这些投资最终会形成多大的拉动作用?多位受访人士均认为，虽然老旧小区改造对房地产投资的刺激作用不如棚改，但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。
在2020中国国际涂料大会上，住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴表示，疫情过后，城镇老旧小区改造将成为保民生、稳投资、拉内需的重要手段之一。根据前期全国试点情况，老旧小区改造中进行户内二次装修的比例为20%～30%，或带动涂料整体市场空间进一步提升，这将为建筑涂料、建筑防水和涂装行业提供很大的发展空间。
国金证券则预计，在旧改的撬动下，消费建材领域中，防水材料获得的市场空间可达236亿元;涂料的市场空间为518亿元;管材的市场空间为273亿元。
住建部：17万老旧小区待改造 政府不能大包大揽
国务院新闻办近日举行政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长黄艳在会上表示，经过摸底排查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。从调查和各地反馈看，加快改造城镇老旧小区，群众意愿强烈。
黄艳表示，2017年底，住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。从试点和各地的反馈情况看，全国待改造的老旧小区量大面广，解决好改造资金的问题至关重要，需要地方统筹协调推动，建立小区后续管理机制。
黄艳表示，试点城市的实践证明，城镇老旧小区改造花钱不多，惠及面广，不仅帮助居民改善了基本居住条件，切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感，也是扩大投资激发内需的重要举措。
老旧小区改造 政府不能大包大揽
城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。在老旧小区改造过程中，居民对物业和其他一些服务付费不认可，是很多问题无法顺利解决的原因之一。
“这个问题很关键。”黄艳表示，城镇老旧小区大多缺乏物业管理。同时，没有一个长期维护和运营管理的机制，改造后的效果也难以长期保持。现在老旧小区居民往往没有付费购买服务的习惯，居民原来不交物业费，等实施改造后，虽然改造效果挺好，但是现在需要居民缴纳物业费，这就需要一个思想认识转变的过程。
黄艳介绍，通过过去浙江、福建等一些先行启动的老旧小区改造试点情况来看，一是需要做群众思想工作，加强宣传引导，提高老旧小区居民购买服务的意识。二是发动居民理解支持，让大家从头开始就参与改造。政府不能大包大揽，必须提供一个平台，让居民充分协商，对于他们选择的管理模式、管理公司形成一致意见。
黄艳指出，老旧小区改造不仅是一个建设工程工作，它其实更多的是一个社会治理、基层组织动员工作，需要发动老百姓共谋、共建、共管、共评、共享。所以这个过程中，政府一定不能大包大揽，而要加强政策支持、引导发动居民积极参与。
加装电梯须因地制宜 一楼门一方案
住建部副部长黄艳在谈及老旧小区加装电梯问题时表示，近来有一些城市，北京、上海、广州、杭州等，在老旧小区加装电梯方面做了大量积极的探索，也有了一些值得推广的经验。去年，全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部，在施工的有4000多部，正在办理前期手续的有7000多部，这项工作正在全方位推开。
黄艳强调，加装电梯尽管有资金的补贴，但是在真正的建设过程中，还会遇到很多具体问题，比如六层的楼房，可能三层以上都愿意加装电梯，尤其楼层越高的居民意愿越强烈。但是对于一层或者二层，因为需求不迫切，而且觉得占用了公共空间，对他的利益可能有或多或少的损害。这些问题在实际情况中都存在，各地实践中经验就是必须是因地制宜，一个楼门一个方案，一栋一个方案，群众工作要做细。
像“绣花”一样推进历史街区的改造修缮
在改造的同时，如何更好地保护城市的历史文化记忆？
黄艳回应称，历史街区的改造跟一般老旧小区改造不一样，今后在改造过程中，要避免一拆了之、大拆大建，尽可能多地把这些历史街区的历史信息保留下来。
黄艳表示，在没有实施城镇老旧小区改造之前，其实各地这么多年都在做历史文化街区的保护、修缮，包括对历史保护街区道路、管线的改造提升，还有一些公共服务的补充，也包括对房屋本体的修缮等。像北京、上海、杭州等，突出有扬州，他们采取的方式是“小规模、渐进式的保护修缮”，以“一水一电一消防”为重点来改造提升历史街区，包括提升整个古城基础设施的水平。
黄艳表示，“今后，符合条件的历史街区的维修、维护、改造工作，可以与城镇老旧小区改造统筹推进。”但她同时强调，历史街区的改造跟一般老旧小区改造还不一样，它有几个特别重要的特点：第一，历史信息比较多。一定要注意在改造过程中，做到应保尽保。过去因为动员群众不方便，房子老旧得又很厉害，所以一说改造就是一拆了之、大拆大建，这种改造方式在今后要避免。今后在改造过程中，一定要尽可能多地把这些历史街区的历史信息保留下来。
第二，注重风貌的协调。有些历史街区要改造提升，在这个过程中，局部的、小范围的改造力度可能还比较大，对这些一定要做到风貌协调，能够把尽可能多的历史信息留下来，这要作为一项改造设计的基本要求。
第三，希望能够以合理利用来促进保护。很多地方历史街区的房屋处于两种状态，一个是过度使用，长期得不到维护，本来一个院子应该几户人家来住，但是往往居住十几户、几十户。对这种情况，很多地方有很多好经验，首先鼓励大家往外迁，但是不强制，外迁条件要优于继续居住在里面的条件，这样会降低一些居住的密度，使历史建筑能够更好地保护和合理使用。
第四，要像“绣花”一样来推进历史街区的改造修缮，要善待这些非常宝贵的历史遗产，无论是从建设、设计到运营维护都要做到精细化。
黄艳介绍，城镇老旧小区改造需要破解三个难题：一是建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度；二是地方加强统筹协调，强化基层组织建设，发动小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造。三是在改造中因势利导，同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，同步建立小区后续管理机制。
黄艳表示，下一步，住建部将指导各地抓紧摸清当地城镇老旧小区的类型、居民改造愿望等需求，在此基础上明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围。同时，加强政府引导和统筹协调，动员群众广泛参与；创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等。
此外，在城镇老旧小区改造基础上，顺应群众意愿，积极发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
发布于 2022-07-29 07:59:33 回复
发布于 2022-07-29 07:14:32 回复
发布于 2022-07-29 10:36:26 回复