文章简介:
- 1、房地产央企并购民企后,会怎么走
- 2、我们单位是央企可民企欠我们的钱,我们该怎样去要了
- 3、民营房企能否等到融资开闸？
- 4、证监会三部门表态：支持民营房企发债融资
- 5、连提房企债务风险，广东省和深圳市在“拆弹”
- 6、房地产公司融资需要什么条件？
房地产央企并购民企后,会怎么走
工资福利变得更高。
央企永远都不用担心销售，而且工资福利还是很高的，民企就要烦销售，成本。央企资金周转借贷也会相应方便一点，但是央企单位处事不如民企灵活，而且扩展业务也相对迟钝。
对于那些可能被国有企业收购的民营企业，其定价方式将会造成一定的风险。由于国内目前资产评估的主要依据是净资产，对企业成长性重视不足，对于被收购企业，评估价值可能无法体现企业的实际价值。根据评估价值确定的交易价格可能过低，从而损害民营企业原股东的利益。如果定价较高，则收购交易则将面临较大的审批风险。
我们单位是央企可民企欠我们的钱,我们该怎样去要了
不论是央企还是民企，都是独立的民事主体，在债务追讨问题上，法律地位是相等的。难讨的债务，应该向法院提起诉讼，法院可以判决归还期限，也可以扣押财产。
如果你们考虑到今后还要合作，不能影响合作关系，也可以不上法院，派人追讨。
既然是央企，你们的法律顾问一定会给你们一个好的方案。
民营房企能否等到融资开闸？
对2022年的经济工作进行了分析研究，提出要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。今年下半年以来，大量房地产企业陷入困境，很大程度上是由于实际融资端的收紧，以及销售端的抵押贷款周期结束。监管层最近的声明无疑对房地产企业是一个积极的信号，这意味着房地产企业控制和化解债务的风险迫在眉睫，优质房地产企业可能会迎来融资破裂。
12月15日，华润置地透露，计划发行价值25亿元以下的公司债券。此前一天，碧桂园地产集团也宣布了发行10亿股公司债券的计划。最近，类似的融资消息层出不穷，这都表明房地产行业的融资需求正在逐步得到满足。国金证券分析师杜浩民在一份研究报告中指出，房地产市场监管已经从“稳定市场”转变为“稳定行业”，正常的融资需求已经被允许重启。虽然融资适度放松，但多数企业更青睐优质企业，部分经营不善、财务风险高的企业在再融资方面仍面临挑战，因此有必要积极加快资金募集，增强应对潜在风险的能力。
2021年11月融资放松以来，以保利发展、建发地产为代表的多家国有企业、央企和城市投资公司率先获得资金。同策研究中心的一份报告显示，11月份，该机构监测的40家典型房地产公司共完成融资668.62亿元，较上月增长98.7%。这种积极的情绪一直持续到12月。12月1日，碧桂园申请在银行间市场发行50亿元中期票据。四天后，碧桂园集团也宣布计划近期向证券交易所申请发行供应链ABS产品。也适用于发行ABS产品金地、华发股份等多家企业。对企业而言，展期只是避免违约的一个喘息之机，偿债压力依然存在。延期通过，意味着债务偿还周期延长，这将为公司购买资产、项目销售和其他加速收款的措施争取一些时间。
当前政策风松和个人按揭贷款发放速度加快，但这并不意味着企业贷款完全“松”，包括降低存款准备金率并不等于对房地产行业的“救市”，可能仍只是修复市场，而不像外界的嘉年华那样热闹。分析认为，政策放宽幅度不会太大，金融机构重建对发展企业的信心还需要时间，高风险住房企业短期融资环境仍难以大幅改善。绝大多数住房企业，只积极推动自身减债，增加现金回笼，以确保企业资金链的安全，以便更好地到来。
证监会三部门表态：支持民营房企发债融资
房地产行业新发展模式又一次被中央部门提出。围绕上市公司的支持政策，预计将被更多推出。
4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称“通知”）。通知中两大重点提法给市场传递了更积极的信心和良好预期：一是坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，密切关注市场形势和行业变化，促进房地产行业良性循环和健康发展；二是坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。
市场普遍认为，这次通知是具体落实近期召开的国务院常务会议、国务院金融委会议精神，进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定。预计未来会出台缓解房企债务压力的相关政策。
从去年底中央经济工作会议对房地产行业首次提出“探索新的发展模式”，到今年全国两会政府工作报告再次明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”，之后3月16日，国务院金融委强调，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。同日，证监会表示，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，新发展模式就是以“房住不炒”为宗旨，放弃原有的高负债、高杠杆支持下的高周转模式，顺应市场需求，以现金流管理为核心，以企业健康与可持续发展为目标，努力进行产品创新和管理创新，适度提升市场集中度的发展新模式，这也是新阶段下房企转型和发展的方向。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，通知提出支持上市房企向新发展模式转型，代建、租赁、城市更新、轻资产运营、资产管理等都是新发展模式的重要方向，这些领域将得到金融重点支持。
植信投资研究院资深研究员马泓分析认为，通知对解决当下民营房企融资困境会起到积极作用，预计2022年接下来会有更多的优质房企使用直接融资工具来缓解现金流和偿债压力。马泓建议，增加对优质房企的直接金融支持，包括央企、国企和民营房企。
资本市场支持
“通知对房地产企业释放了积极信号，探索新发展模式倒逼房企必须重新审视过往高杠杆、高周转、高负债扩张模式积累的风险，寻求新的增长点和新的经营模式。”某房企证券中心总经理表示，但这并不意味着房地产市场最危险的时刻已经过去。
浙商证券认为，在支持上市房企向新发展模式转型过程中，行业股权、债权融资、收并购行业整合等方面的支持会跟进。
马泓认为，通知主基调是偏暖的，在“房住不炒”的背景下，为民营房企寻求疏困的方法。所谓新发展模式，主要是基于中长期发展考虑，引导房企在降本增效和逐步改变融资渠道方面下功夫，实现房企向专业化、低杠杆、多元化融资方向转型。未来，高质量、高效益、低负债的发展模式将成为新的主流。
某房地产观察人士认为，通知将房地产企业作为问题提出，意味着房地产企业问题的重要度得到提升。依据政策面在需求端释放和融资端宽松调整，会使房企现金流得到改善，细化支持并购重组则能加快风险出清。房企要顺应政策及行业趋势，在房地产代建、资产管理、REITs等业务上寻找第二增长曲线。
民营房企发债会增多
过去的2021年，房企违约金额244.78亿美元，涉及违约债券55只。行业内频发的债务违约和现金流紧张，使得房企在债券市场融资愈发艰难。
中指院研究数据显示，2022年1~3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。从结构来看，信用债融资占比90.4%，同比上升31.7个百分点，成为房企债券类融资的绝对主力。
“这并不意味着对房地产行业融资彻底开闸，在公开市场再融资仍然面临较大压力，整体市场恢复和信心重建至少要需要3~5个月时间。”华东某房企高管认为，政策大多是在“纠偏”，以“房住不炒”为核心的金融审慎管理仍是主基调。面对公司流动资金出现问题，当下首选是出售资产回笼资金。
实际上，一季度优质民营房企已开始受到融资支持，参与到收并购阵营。平安银行、浦发银行、邮储银行等积极与房企签订并购融资战略合作协议。据不完全统计，截至目前，各种渠道的地产并购类融资额度已释放超过1500亿元。
柏文喜认为，今年房企能否真正走出困境还有待于行业信心与市场信心的整体性恢复。已经出险的房企，最终的结果可能是市场化重整或者破产清算。
记者注意到，中国四大资产管理公司（AMC）也开始“跑步”进场，通过轻资产和重资产两种模式为出险房企纾困，对象包括佳兆业、奥园、恒大、华夏幸福、花样年、阳光城等。
刘水认为，由于房地产市场预期没有发生明显改善，金融机构避险情绪仍然很重，总体来看，房地产风险出清速度较慢。通知明确完善民营企业债券融资支持机制，意味着民营房企发债融资将得到支持，有利于缓解民营房企融资难的状况，稳定企业预期。当前发生债务违约的房企，相当一部分是上市民营房企，支持民营上市企业并购重组，将加快发生债务违约的房企风险出清。
华夏新供给经济学研究院创始院长贾康表示，我国房地产政策已走向宽松，行业也在修复的过程中。今年下半年房地产市场会回暖，但离“热”还有距离，不会像前几轮调控那样出现“过山车”式的冷热摆动。希望在这一轮房地产市场预期向好的调整中，随着市场逐渐升温，要抓住相关的基础性制度建设创新，标本兼治并追求“治本为上”，形成房地产业的健康发展长效机制。
连提房企债务风险，广东省和深圳市在“拆弹”
这一轮房地产企业债务危机浪潮中，广东房企债务问题最为突出。
4月11日，深圳市七届人大二次会议开幕，深圳市政府工作报告提出，按照市场化、法制化原则，稳妥处置恒大集团等房地产企业债务风险。
报告称，个别房地产企业债务风险较高，局部金融风险不容忽视。对此，我们要直面挑战、正视不足，采取有力措施加以解决。
受此影响，恒大概念板块异动拉升，广田集团涨停，顶固集创涨超5%，文科园林、皮阿诺、嘉寓股份、好莱客等跟涨。
“深圳的做法，进一步夯实了企业自救的原则，民营房企不能倒下，企业责任人和企业债务风险不可分割，责任人要承担债务，要对违规融资负责，要向外传达积极自救的信号。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示。
深圳此次的表态，与广东省政府的要求高度契合。今年1月20日，广东省十三届人大五次会议开幕，广东省代省长王伟中在作政府工作报告时表示，广东省将防范化解经济领域重大风险……坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，压实属地责任和企业主体责任，按照市场化法治化原则做好恒大集团等房地产企业债务风险处置工作，决不允许发生影响社会大局稳定的事件。
一位接近深圳官方的匿名人士告诉中国房地产报记者，无论是市里表态还是省里提出要求，主要针对的就是社会负面影响大的问题房企，自救困难或处置难度较高的更是今后关注的重点对象。
“主要是已经出现明显债务违约，且不符合‘三道红线’要求的房企。”中国房地产数据研究院院长陈晟分析称。
李宇嘉称：“虽然强调了恒大，但并非特指恒大或某几家房企。无论是总部在深圳，还是项目在深圳，凡是出现债务违约风险的企业，都会按照这个统一原则来处置。”
今年3月16日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，强调防范化解房地产企业风险后，各地及相关央企、国企、优质民企收并购出险房企项目、协助化解债务风险的进展明显提速。
以恒大为例，截至3月27日，全国范围内已复工项目734个，复工率达95%。其中有424个项目已恢复至正常施工水平，占比55%，全国复工总人数达到15.4万人。
“‘市场化、法制化’的核心与前提是确保楼盘复工复产有序推进，促进房地产市场良性循环，维护消费者权益。”陈晟表示。
应对债务压力的雅居乐同样在积极运筹。为缓解资金压力，去年下半年其出售14项非核心物业，总额约28亿元。今年1月24日，又以18.44亿元出售广州利合集团26.66%的股权给中海地产。3月25日，雅居乐集团间接子公司与海螺创业再次签订股权转让协议，将旗下湖南惠明环保科技有限公司90%的股权出售给该公司，总代价为6.62亿元。至此雅居乐已向海螺创业出售了6家公司股权，总计约17.91亿元。
“企业不能坐等政府救助或坐等市场新一轮回升救助，要积极出售优质自有资产换取现金流自救。”李宇嘉表示。
4月伊始，资金危机已半年的佳兆业迎来了“白武士”。央企招商蛇口在完成并购债数月后，与长城资产一起宣布将共同梳理佳兆业在粤港澳大湾区的城市更新储备资源。
风雨飘摇的花样年同样释放出积极的化债信号。4月11日，花样年联合彩生活发布公告称，与粤民投另类私募基金管理签订重组及投资顾问服务协议，聘请其为重组及投资顾问、并作为花样年债务重组潜在战略投资人协助方案落实。按照公告，粤民将在多个方面为花样年、彩生活提供协助，包括债务重组、资产出售等多个方面。
“化债的方式，除了企业出售资产自救，还可能包括国企央企介入、四大资产管理公司AMC介入，以及土地被政府回购或项目被政府收购作为保障性住房等。”陈晟总结称，对于一些难啃的“硬骨头”，也可能由大型资产管理公司协同国企央企在股权层面进行处置。目前，针对一些问题项目，华侨城、美的、碧桂园、招商蛇口等国企和优质民企已经开始了项目的尽调工作，但介入的速度和处置的力度还不够果断和坚决。
“有一些问题房企，通过影子银行、土地前融等国家明令禁止的方式进行超融（超过自身资产的融资），导致在风险化解的过程中，很多项目净资产难以覆盖债务，因此投资人同样需要承担一部分损失，只有这样才会有相关企业愿意介入处置。”李宇嘉分析称。
某大型AMC内部人士告诉记者，虽然深圳明确了问题房企化债处置思路，但近期政府方面与AMC之间并没有过多联系，也没有提出相关要求。目前，该公司管理层已参与到恒大化债工作中，正保持联络与合作。在不良资产处置方面，该公司坚持正常经营原则，与多家问题房企均有联系，有关工作正在推进，但主要侧重于项目层面。
化解房企债务风险，确保楼盘交付时重中之重。对此，陈晟建议，要迅速建立房地产楼盘交付保险制度，推进购房端资金合理安全流入项目循环。
四十余年来，广东作为改革开放先行地和试验田，经济发展迅猛，企业数量不断增加，企业破产也层出不穷。记者注意到，2019年一篇广东省高级人民法院《破产审判：市场主体的拯救与退出》的文章称，1月14日，深圳中院破产法庭正式揭牌成立，为营造市场化国际化法治化营商环境，助力粤港澳大湾区建设提供强有力司法服务和保障。
房地产公司融资需要什么条件？
澎湃新闻获得的消息显示， 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。
1、房地产业务针对性信息披露安排；
2、偿债资金的来源、偿债安排的可行性；
3、抵质押等増信措施；
4、投资者保护契约条款；
5、说明房地产业务非一、二线城市的占比情况，若超过50%，需主承销商对发行人非一、二线城市业务开展情况出具专项核查意见，受托管理人完善本次债券存续期内针对非一、二线城市业务开展情况的持续信息披露安排。
6、对已做出的承诺、未来的测、募集说明书中风险提示及重大事项提示等相关内容，约定存续期定期报告和临时报告的持续信息披露安排。
根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。
此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。
同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。
发布于 2022-07-18 00:19:32 回复