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本月第八城！ 大连楼市调控升级，遏制短线炒房
楼市的调控气息越来越浓，8月以来，北京、上海、杭州、成都、惠州、东莞、金华等已陆续发布新政。
8月16日，大连市发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》（下称《通知》），在限制新购住房上市交易、限制住宅用地出让溢价率、加强新建商品住房价格指导、加强房地产金融管理等方面进行了调控升级，打响东三省本轮楼市调控第一枪。
多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，大连此次新政的影响主要在于打击投资客炒房，通过对土地、新房价格进行管理和指导，对市场起到稳预期作用。
打击短线操作
作为目前东北四大城市中GDP总量仍在全国前30强的城市，大连近年来的楼市调控一直以“稳”为主，最近一次调控政策还是在2019年7月实施商品住房价格指导。
记者梳理发现，今日国家统计局发布的70城房价数据中，7月份新建商品房住宅销售价格大连环比上涨0.6%，同比上涨6.1%；二手房涨幅环比上涨0.4%，同比上涨6%，领跑东三省房价涨幅。
《通知》显示，要严格限制上市交易，凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房自网签备案之日起满5年方可上市交易，二手住房需满3年；降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率，采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式，严格限制住宅用地出让溢价率，实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
这也意味着，大连扩大限售范围，新增甘井子区；限售年限，新房从2年延长到5年，二手房从2年延长到3年，49%的土地最高溢价还将进行一步下调。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，此次新政一方面打击投资客炒房，通过限制其转手时间的方式，减少出售频率；另一方面，对土地、新房价格进行管理和指导，对市场起到稳预期的作用。
另外，“限售政策成为近期很多城市采取的调控政策，也是为了打击短线操作，这充分说明当前大连严打投资投机炒房的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，大连在底价确认方面有较好的思考，减少了过去简单以控制溢价率为目标的做法，“后续‘管住底价、控制溢价’的操作，或将成为各地土地市场的重要体现。”
多宗地块溢价率触顶
事实上，今年以来各大开发商在大连拿地情绪高涨，高溢价地块频频出现，多宗地块触顶最高溢价率49%。
2月4日，招商蛇口以21.2亿元、溢价率44%击败华润、保利等8家房企，竞得大连体育新城一宗住宅用地，折合成交楼面价11126元/平方米。
5月21日，大连甘井子区泉水板块3宗土地拍卖，吸引了金地、绿城、龙湖 中铁建、万科、远洋、碧桂园等13家房企参与。最终，万科、绿城瓜分了3宗新地，成交总价超28亿元。其中万科摘得的一宗土地成交总价8.16亿元，溢价率达49%，综合楼面价11612元/平方米；由绿城摘得的一宗土地成交总价为15.04亿元，溢价率达48.6%，综合楼面价12068元/平方米。
一份来自大连同策同源机构的数据显示，尽管受政府供地不足影响，2021年上半年大连土地市场成交143万平方米，相较去年同比下降41%，但土地成交楼面价同比上升28%。“今年上半年保利、中海等销售排名前十的房企总销售面积达到265万平方米，占全市的71%；与之对应的则是Top10房企中半数土储不足80万平方米，后续开发需求量大，导致开发商拿地迫切。”大连同策同源分析指出。
“2021年大连土地高溢价率地块占比提升，超过40%的地块占比为9%，高于2020年全年6个百分点。”潘浩进一步表示，“近期，市场热度较高的城市进入密集调控周期，大连市土地市场热度有所提升或为此次政策出台的原因之一。”
《通知》特别提出，要严格规范房地产市场信息发布。各自媒体、网络平台要严格遵守相关法律法规和管理规定，严格规范信息发布行为，对发布信息的合法性、合规性、真实性和导向性提前进行评估。各相关部门对捏造和散布不实言论、散布房价上涨言论、制造恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规行为的严肃查处。
记者留意到，上半年大连土拍火热之时，部分自媒体曾在社交平台发布诸如“2021大连房价必涨的言论”，号召粉丝尽快买房。不过也有人比较理性，认为现在大连楼市的热度已经在慢慢下降，买房的人没那么多了，二手房成交量也在一直下跌中，而大连的待售二手房数量也在增加之中。
近三年成交增速稳定
土地市场的火热也传导到了新房市场，区别于沈阳、长春等东北城市的不温不火，大连今年上半年经历了数月的火热行情。
“从今年春节之后，市场明显转好，我们的住宅产品在上半年已经全部售罄，目前仅有部分公建在售。”《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询位于大连沙河口区万科翡翠书院项目时，该项目置业顾问如是表示。
无独有偶，包括大连融创壹号院、中海阅麓山等在内的多个项目今年上半年均实现了热销，多个高价项目陆续入市。如均价高达47500元/平方米的中海东港项目，而此前大连东港板块的项目均价一直在2.6万元~2.7万元/平方米；位于甘井子区的新希望锦麟玖玺已从2020年3月21日开盘时3万元/平方米的均价，上涨至目前的3.5万元/平方米。
“从大连统计局公布的数据来看，2018年至2020年商品房成交面积同比增速分别为-7.6%、-15.1%以及8.5%，2020年商品房增速水平由负转正主要为前一年基数相对较低，可见大连近三年商品房成交增速水平相对稳定。”潘浩表示，今年年内大连市商品房成交均价增速持续上行，但长期来看，增速水平处于平稳波动区间。
关于大连房价
感觉大连的房价的确是有点离谱，老百姓辛劳一辈子，只为了拼出一套几十平的房子做为栖身之地，又用血汗换来的钱财交大半辈子的贷款，一生的辛苦钱就这样流入了开发商和某些权势的囊中。这样看来，除了企业家、商人、官员以外的大部分人，只是为了工作而活着，只是为了房子而工作。
大连的房价的确太高了，与工薪阶层的收入越来越不成比例了，大连的房价是一种变态式的上涨，越来越多的本地人在房子动迁后，已经不能再轻松的回到他们原先居住的地方了，这是对工薪阶层与弱势群体的变相驱逐，政府与开发商牵头，将这些人驱逐出他们本来的居住地，而迁到远离市中心房价相对较低的地方。市中心新建好的高价房卖给高收入者和外地来连的有钱人，从而实现了市中心与郊区，富人与低收入人群生活区域的两地分划。以后大连市中心居住的大连人和一个世纪前安居大连的山东人将越来越少，市内住的就是有钱人，因为开发商需要他们，政府更需要他们。这个年青的本来就没有多少文化底蕴的城市变得更加没有自己的文化了，这短短的百年文化被掌权者、投机者、怂恿者们给卖了套现了，不知道价钱卖的合不合理，赚没赚到，这账可不好算，有多少人还没学过文化、民生与货币之间的换算公式是什么。
不要一有人提房价高，就有人拿大连的人均收入来辩解，官员们就喜欢拿简单的平均数运算说话，这样可以掩盖很多事情。一个公务员可以和5个困难户算平均数，一个企业家的收入顶十万个老百姓，平均数上来了，那十万老百姓还是买不起房，只有痴呆才相信平均数。
曾经与单位的一位高收入的领导聊房价，我说大连人买不起大连房了，政府应该关注一下大连本地人的居住现状。他却说：“市场经济，适者生存，没本事买市内房子的人，就不应该住在市中心，与外地人来连购房而导致房价上涨没有关系（领导也是外地人）”。仅这一句话，我意识到我与此领导没有共同语言，有的只是阶级的差距、收入的差距、生活状态的差距。依我之拙见：屁如“适者生存”“弱肉强食”这类语句或许用在动物世界中更为适合，不知道是否适合人类？是否适合社会主义国家？难到适合有特色的社会主义国家？我只是一位市井小百姓，没有什么文化，对政治了解甚少，更不敢拜读例如资本论、共产党宣言、马克斯主义、新民主主义、伟人思想等一批高尚的书籍。不过国家官员们没应酬的时候可以点支中华烟，坐稳了翻一翻党纲，党章之类的指导性文件，给如今的社会发展上上纲，上上线。一定要坐稳了。
网上一位专家对中国房价的点评，看了以后，我沉思了很久：
（以下为网上转载）
房价的真相！
一炒家去年购一处100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款8成，首付10万。几个月后，他们将房价炒到了8000元/平米。担心没人买吗？他 们根本没打算卖！——他们将房子卖给自己！（当然是以另一个人的名义）。这时房子总价是80万，贷款8成（64万），首付16万，通过转按揭（或提前还贷方式），他将房子 卖给了自己，并缴纳差价的所得税。
这时侯，让我们来看一下是什么结果：这个人赚得房屋差价30万（因为是用银行的钱还银行的钱嘛），减去第二次的首付16万和一点点所得税，它已经干拿了14万。而这时 候房子还在它名下！它现在唯一的负担是要还64万的贷款，加上利息，是一笔不小的数目。可这有什么关系，大不了还不起贷款，银行把房子收回去呗？！它还是干赚14万啊。如 果它还能找到买主，即使以第二次的成交价卖（通常还会高，它会给你看购房合同上的买入价），那它至少又拿回了第二次的首付16万。那么这一轮下来它就净赚超过30万。当然 ，这中间会发生一些交易费用，但比起房价是微不足道的。
问题就来了：
一、它们能把房价炒到那么高吗？
答案：能。根本原因在于，开发商自己主力参与这项勾当。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据 一个并不复杂的算法，它们知道房价炒到多少还有真正的买主，它们以此决定可以留下下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，它们至少可以赚到到卖给自己的那一轮炒作的 金额（对应上面的14万）而不漏出马脚，这是因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购 者高得多的价格来获得一个栖生之地（其实到现在，先期认购价也已经炒上去了）他们从购房之时起的大半生里被开发商及炒家带上了一付沉重的锁链，步履蹒跚地走在人生路上，他 们这一生都被奴-役着；而后者（银行）将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂帐——炒家（开发商）已经从银行拿走了大笔 现金，留下无法转手的房子，更为重要的是你没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。森豪公寓虚假按揭金额6亿多元被揭发，不是因为炒作太狠，资金量太大 ，而是他们将炒出来的资金移作它用导致烂尾，如果他们将巨额骗贷款资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一支看不见的黑手——大家只 看得见房价飞涨，看不见多少财产落入开发商和银行官员腰包。
二、银行人员有这么傻吗？
答案：没有。原因在于，开发商与银行内部人员有可能勾结串通，而参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们或在参与 着分赃——中国的地产商是知道怎么喂养他们的。因此，根本而言，他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下 这个巨单，银行就出现危机。这时候，买单的就是全国人民了，国家必须向银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了 ，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些官员蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。
三、为什么中国有这样的事情？
答案：贪官。中国各种古怪离奇恶心伤感愤怒无聊无奈的事情，都可以归结到这两个字。这两个字，说得学术一点是人事制度。在中国，说无官不贪，虽然有些过,但还是有些道 理的。原因就是，没有先期投入，你根本当不了官。既然下血本爬上去，有不贪的理由吗？法律，在我国有时候是个笑话。法院也是go-vern-ment官员管啊，你不围着他 转，明天你就当不了法院的官，而这个法院的官位是如何得到的啊，不言而语了！所以说，在这个人事制度下，贪官的温床就形成了.而银行官员直接面对金钱，更具有了吸引贪官的 道理。谁都知道，任何一个地方，最气派的都是银行和税务，不要说在里面做官了，光能混进去就是令人羡慕的事情。
四、房地产对国民经济有推动吗？
答案：有；非常大。开发商/炒家和银行将房价炒高，虽然导致房价奇高，但人总得有住得地方啊？！为了买房子住，大家只能拼命工作，客观上推动了整体经济的发展。然而，经济虽然发展了，创造的财富的分配严重错位：广大拼命工作的百姓发现挣钱的速度远远跟不上房价的攀升速度，在国家一片经济发展叫好声中，人们憔悴不堪，早年白发。他们茫然 地看着不断攀升的房价，不知所措；他们不知道地产商和官僚正一点点地榨取着他们的汗和血。
五、我们有办法吗？
答案：有。房价失控到今天这个程度，仍有豢养的专家出来声嘶力竭地辩解，说房价高是正常地市场经济现象。而部分不明真相地人们（个人炒家除外），也被不断攀升的房价吓 怕了，宁愿被套上枷锁，以求一席栖身之地，所以一肆有新房认购，即懵懂趋之。一旦认购成功而且房价又攀高了，算算好象房子还没交就得了十多万，兴高采列，好象捡了个大便宜 。其实你去卖一下，看真有人鸟你么？你们其实不知不觉中给某些开发商和某些银行官员充当了帮凶，同时也是受害者，还在那儿沾沾自喜！你们只不过受害程度轻一些罢了。你被人 打了一拳，另一些人被打了两拳，这你也值得你高兴？真的这样，我只能鄙视你，因为就是你去抢着挨这一拳，才导致另一些人挨这两拳。如果我们都不去参加认购，我相信它们无法 投机，它们无法赤裸裸地攫取社会财富。因此，我向大家呼吁，也希望大家：不要去参加任何形式的认购，不要去排什么号。
楼市炒到今天，某些开发商和某些银行官员已经攫走了大量财富，房价已经攀高，房价泡沫已成事实。我们现在要做是戳破这个泡沫，我们拒绝在这个巨大泡沫上构筑我们的悲惨 的受人奴Yi的人生。因此，我向大家呼吁，也再次让大家明白：如果我们可以暂时不买房子，就不要买，暂时维持现状。我相信，大家如果这样，只需要半年到一年时间，这些阴险 的开发商和某些银行贪官就会原形毕露：首先是银行大量坏帐，国家银行出现严重的经济问题，如果这个问题不予清查，将严重影响其他利益集团的现实利益（记住，除了开发商和银 行，还有很多利益实体），一旦赖以依存的国家经济出现问题，这些利益集团就会强烈反应。他们将动用司法机关介入对坏帐的追查，逼使银行官员受审供出受贿内幕，进而追查 到行贿的开发商。按照惯例，这些开发商将上串下跳，开始血本收买追查官员，但由于这些官员代表更多集团的利益，因此多数不法开发商将面临绝境。部分不法财富将被追回（如果 它们还没有挥霍完）。更直接的是，房价将趋于基本合理价位。
什么是合理价位？就是用双手勤劳工作的人们——他们是社会财富的真正创造者，可以买得起住房，贷款不会压得它们一生直不起腰，在他们工作之余还能有心情逗孩子，在上班 路上还能露出一点笑容……这些本来都是基本的生活水准，可是都被开发商和银行官员无情地毁灭了
现在大连的房价怎么样?
现在市内四区和高新区房价基本都在万元以上，有些已经突破二万了，也就甘井子部分边缘地区能找到万元以下的房子了。
未来3年内,大连房价会不会降?
个人观点不会。大连因为供需失衡严重，走出了独立行情，房价一路探底。大连直到2016年左右的那波涨幅，也是因为取消限购，无论是自住还是投资需求都有所增加。再往后2018年重启限购，但是甘区不限购，结果甘区房价继续上涨，导致现在甘区的部分区域房价与限购区几无差别。
所以简单来讲就一句话，限购限贷的政策直接影响了市场的供需关系，导致房价涨跌。因为直接或间接的相关政策，导致短期需求量在增加，再加上本来就有强大的人口流量做支撑，长期需求量也不是问题，所以量价齐升的局面，也就在情理之中了。
相关信息
大连楼市2021年前三季度的二手房成交量走势出炉了，大家可以清晰地看到，大连楼市可以说是一波三折，去年大连房价快速上涨，然后年底走弱，也许是大连的那些炒房客为了能快速地把房子卖掉，所以又把大连楼市给炒了一波，尤其是大连高新园区， 几乎是炒房的重灾区了，产业也没多强，但是房价却一直在上涨。
大连的二手房成交量最高纪录达到了1万套，而等到了9月底，几乎是已经跌到了4000套，和今年的最高点相比，几乎是腰斩了。大连房价现在平均是1.5万左右，主城区内的平均房价在2万以上，郊区在1万左右，大连房价已经不是低洼地了。
未来五年，你认为大连房价会有怎样的趋势？
在很久之前，人人都享有福利分房的时代的时候，当时的社会住房风气，一度导致商品房市场无人问津。如果要说真正改革的时间，那么是在1998年，中国从计划经济逐步取消福利性住房分配到市场经济，大家需要自己买房了，商品房的房价开始飙升。
可是现在已经今非昔比了，之前我们可以看到很多因为炒房一夜暴富的人，当时也有很多人认为可以引起房价的涨跌有诸多原因，二者之间的关系错综复杂，但房地产对促进经济增长和地方财政收入在这一领域有着不可替代的贡献，因此5年后，部分城市房价有可能翻1番，其中也包括大连。
现在做为社会中的最难的一代，上有老，下有小，很多年轻人还在终身为了房子而奋斗。对他们来说，最期待的房子的价格不是上涨，而是下跌，这样他们就能负担得起首付和月供。
但是大家也不用过度紧张，因为现在国家对房地产这块的政策也是管控的越来越严，更多的是为了纠正之前房价大起大落的现象，让房地产健康发展。买房的不要顾虑太多，不要一昧地等待低价。
直接或间接的相关政策，导致短期需求量在增加，再加上本来就有强大的人口流量做支撑，长期需求量也不是问题，所以量价齐升的局面，也就在情理之中了，未来这个局面恐怕也会一直持续下去。
短期看，政策若像上海那样保持稳定，长期看，人口增量也仍然像过去几年这样保持稳定的情况下，你觉得未来房价会是怎样呢？所以在我判断来看，就算局部楼市上涨明显，也不过是左手倒右手的把戏，有人愿意抢的房子，就有人不愿意要的，因此整体来看，供需平稳，慢慢涨，我觉得挺好，各位朋友觉得呢？
发布于 2022-07-15 21:49:37 回复
发布于 2022-07-15 13:50:16 回复
发布于 2022-07-15 13:23:53 回复
发布于 2022-07-15 18:49:44 回复