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文章简介:

• 1、一线城市房贷紧张局面缓解 业内称带动二手房成交
• 2、房地产未来发展趋势分析怎么写？
• 3、加码调控楼市先扬后抑 二手房市场或渐趋熄火
• 4、“网红城市”西安二手房价格迎强监管 楼市“虚火”有望褪去

一线城市房贷紧张局面缓解 业内称带动二手房成交

2022年伊始，住房信贷环境有所改善，部分城市房贷利率有所松动。

据新京报记者了解，一线城市房贷紧张的局面率先迎来改变。其中，广深部分银行房贷利率出现下调，京沪的放款时间缩短。业内人士预计，2022年房贷紧张的局面将得到缓解，将会带动楼市成交量的走高。

一线城市房贷紧张局面缓解

近日，广州房贷利率出现明显下调。目前，广州首套房贷款利率从5.85%左右普遍降至5.65%左右；二套房贷款利率从6.05%左右降至5.85%左右。

广州本地的一名中介人员向新京报记者表示：“从去年末至今年初，广州多家银行的房贷利率下调明显，放款时间也提速了，最快一个半月就可以放款。去年下半年首套房贷款利率还高达6.3%，二套房贷款利率甚至高达6.5%，放款时间也要排队等半年。”

近期，深圳部分中小银行开始下调房贷利率，目前首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷款利率最低可至5.25%。此前，深圳市场首套房、二套房的主流贷款利率分别为5.1%和5.6%。

相比于广深房贷利率的明显下调，京沪的房贷利率较为稳定，但是放款时间均有所加快。

目前，北京地区房贷利率仍执行首套房利率为5年期以上LPR(贷款市场报价利率) 55个基点、二套房利率5年期以上LPR 105个基点的标准，即首套房贷款利率为5.2%、二套房贷款利率为5.7%。

某北京银行支行相关工作人员向记者表示：“近期，北京房贷利率并没有出现下调。目前，额度是相对充足的，放款时间也有所加快，具体等待时间还需要看贷款方式等。”

“北京二手房放款周期的确缩短了。1月初基本都在放去年9月份成交的贷款，也就是3个月左右时间。去年10月份当时积压4-6个月都不一定能放款。”中原地产首席分析师张大伟说。

同样，上海的房贷利率也比较稳定，没有明显的下调变化，但是，放款周期却大大缩短。目前，上海首套房贷款利率为5%，二套房贷款利率为5.7%。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“上海的房贷利率一直是相对稳定的，市场主要受到房贷放款时间的影响，比如去年房贷收紧的情况下，放款要半年，快的也要四个月；而现在放款应该在两三个月的时间。”

“此次四个一线城市中，陆续出现了房贷放松的情况，主要体现为三点。一是放款的节奏开始加快；二是房贷放松从首套房开始渗透到二套房，从一手房开始渗透到二手房；三是房贷利率也有进一步下行的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在当前房贷放松的过程中，一线城市是先行者，因为此类城市潜在的购房需求还是比较强的，进而可以带动首套房和二套房、一手房和二手房等交易市场的活跃。”

业内：预计新房、二手房成交回暖，价格依然管控

事实上，2021年末，央行、银保监会等频繁发声支持合理住房需求，房贷紧张的局面就相比于2021年年中得到改善。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：“根据去年12月的数据，全国103个重点城市房贷环境保持改善，房贷利率连续3个月环比下降，大部分城市的放款周期有所缩短。”

同时，信贷环境改善对市场成交有直接促进作用。根据贝壳研究院数据显示，2021年10月以来，经统计的50个城市二手房成交量连续两个月环比增长。

以北京为例，2021年年末二手房市场迎来了成交的小高峰。据中原地产提供的数据，2021年12月，北京二手房网签15442套，成交量相比之前持续下调出现了转变，这个成交量是2021年9月以来的高点，也接近2021年8月市场成交量。

张大伟分析认为，信贷政策最严格时间过去了，2021年下半年开始整体全国楼市速冻的最大最关键原因是因为信贷收紧，制约了新房、二手房市场成交，但随着2021年10月-11月信贷政策逐渐缓和，四季度整体信贷供应量高于二季度至三季度，所以市场逐渐有所恢复。”

由于房贷放款时间的缩短，上海二手房在2021年12月也恢复至常规成交水平。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“2021年，上海二手房市场呈现前高后低的态势，和2020年呈现完全相反的走势。随着楼市调控政策持续叠加出台，2021年下半年以来，市场出现下行企稳的态势，四季度以来，成交量已经出现企稳的态势，2021年12月单月成交量修复至1.8万套，恢复到常规水平。”

严跃进预计：“2022年，一线城市信贷政策将会持续放松，预计新房和二手房也依然会呈现持续回暖的态势。这一过程中，价格方面的管控也依然会持续。而从节点上看，要防范5月份以后市场的炒作，因为这个阶段往往也是市场交易回暖、市场预期调整的阶段。”

记者 徐倩

房地产未来发展趋势分析怎么写？

1、市场容量：未来10年可期。之前很多的专家学者都有讲过这个问题，城市化率、宏观经济稳健发展、人口持续增长，从这几个维度可以看到房地产市场总量稳定，仍将保持按年微升趋势，预计2030年至少达到18到20万亿的规模。

2、增长特征：未来增量主要来自于价格驱动。行业增长由销售面积增速贡献转向价格增速贡献，改善型需求会逐年提升，预计到2030年改善型需求的占比会提高到50%以上，因此产品力、服务力将成为关注重点。

3、行业格局：由规模化竞争转向差异化竞争。一方面市场集中度进一步提升，我们预计在2025年行业的前10名的市场集中度将提升到35-40%，达到发达经济体市场集中度的水平。另一方面是头部企业的规模增速将有所放缓，当前在“三道红线”，“供地两集中”等政策的影响之下，我们预计头部房企在未来5-10年整体的规模增速将保持在5-15%的合理空间运行。

我国的房地产历史阶段

目前我国的房地产已经走到了结构性转变的阶段。

房地产正在进入新的阶段，房地产之前对中国的经济促进作用起到了非常重要的作用，那现在和以后，对中国经济的促进也仍然不能够忽略、忽视。

房地产目前最大的问题，特别是头部房企出现的问题，原因是房企负债太高了，房企之所以有这么高的负债，主要和房地产和中国城市发展的历史有关。之前房地产发展大致可分为农村和城市两条推动力，其中农村推动力，主要表现在农村人口进城。城市推动力，则分别是商品房开发经营主体开发商的出现，市场大量需求不断地出现，房改、棚改、旧区改造、居住改善等。

加码调控楼市先扬后抑 二手房市场或渐趋熄火

2021年上半年，各地房地产调控政策升级加码，住房信贷收紧，严查经营贷、消费贷等资金违规流入楼市，以严控的姿态保证了楼市热度从年初逐渐收敛。接受证券时报记者采访的专家指出，随着信贷收紧与调控政策的效应不断释放，以及调控重点逐步转向二手房市场，预计下半年二手房市场或将在调控加码下逐渐熄火。

上半年楼市先扬后抑

今年首月，各线城市房价就开启全面升温模式，至一季度结束都保持较高的市场热度。进入二季度后，中央和地方的一系列调控政策效应释放，市场热度逐渐收敛，但如北京、深圳等部分热点城市楼市热度依然不减。

为抑制市场过热，上半年房地产调控政策全方位升级加码。在中央层面，住建部副部长倪虹率队赶赴上海、深圳、北京、杭州等多地调研督导房地产工作，并约谈了房价涨势较快的南昌、广州、合肥等城市。3月26日，银保监会、住建部和央行联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，加大经营贷违规流入楼市的监管力度。

在整体收紧的楼市政策下，住房信贷供应量也逐渐减少。6月1日，银保监会副主席梁涛在新闻发布会上表示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转。

在地方层面，各地除了出台限购、限贷、限售等方面的措施外，主要聚焦在打击学区房炒作和严查经营贷、消费贷等资金违规流入楼市上。据中原地产研究院统计，今年1~5月各地房地产调控次数超过234次。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对证券时报记者表示，“先扬后抑”可以概括为今年上半年的市场特点，这和政策面上住建部和地方政府的主动调控等有关。今年以来房价走势和去年走势有类似逻辑，即各类资金都在加快进入房地产市场，有很明显的避险和保值情绪。而部分热点城市房价热度不减的现象，或与热点城市人口规模不断扩大后，各类购房需求随之释放有关。

　“双集中”

未降温土地市场

上半年，土地市场迎来了重点城市住宅用地“双集中”(指集中发布出让公告，集中组织出让活动)新政，要求22个重点城市组织开展试点，且全年发布住宅用地公告不能超过3次。截至6月23日，22个集中供地试点城市都发布了已完成首批集中供地涉及地块的具体明细。除武汉外，北京、上海等21个城市已开展首批集中供地出让。

中原地产研究中心统计数据显示，截至6月20日，第一轮已经完成土地出让的21个城市合计出让住宅土地高达787宗，合计土地出让金也达到了9501亿元，平均土地溢价率达到了14.75%。

“双集中”新政出台时，中指研究院曾认为，集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

不过，根据中原地产研究院数据，“双集中”卖地并没有让土地市场降温。数据显示，对比22个集中供地试点城市在2020年全年完成的住宅土地出让情况，地价平均楼面价上涨了15%。从溢价率看，2021年第一轮集中供地也较去年上涨了2个百分点。从平均溢价率看，部分试点城市如重庆、深圳、厦门、杭州的溢价率都超20%。

中原地产首席分析师张大伟向记者指出，虽然疫情对房企的资金链影响较大，但由于国内今年以来融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松，部分房企拿地积极性也随之逐渐提高，因此多地出现了高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。需要警惕的是，除了成交活跃外，本轮集中供地最典型的一个特殊现象是“马甲”井喷，多地都出现房企注册数个“马甲公司”参与土拍的情况，南京、无锡、苏州等地也已出台政策约束“马甲”。

　二手房市场或将熄火

国家统计局数据显示，今年5月份，4个一线城市新房价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。一线城市二手房价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，深圳二手房价格环比由上月持平转为下降0.1%，这是深圳二手房价自2019年7月以来环比首次下降。

“以本轮房价上涨龙头的深圳二手房价格环比下调为标志，本轮房价涨幅基本到顶。”张大伟表示，过去各地主要以新房作为主要调控的对象，在新房严格的限价下，许多城市开始出现新房与二手房价格倒挂现象。今年以来各地针对二手房的调控力度不断加大，其中深圳在上半年就设立了二手住房成交参考价格，同时收紧了按揭贷款与经营贷政策，制约了市场炒作投机氛围。因此，深圳5月房价数据释放出信贷收紧，市场涨幅放缓，调控政策加码见效的信号。

展望下半年市场走势，严跃进认为，目前市场总体上以趋稳为主，不过大城市和小城市略有差异。大城市正进入政策消化期，其价格往往容易稳定，包括二手房。而小城市则要警惕反弹和炒作的风险，尤其是一些地级市。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也认为，由于近期多城调控重点转向二手房市场，二手房降温幅度更加明显。预计后续调控升级仍会延续，房价涨幅将会继续趋缓。

在张大伟看来，虽然各地政策加码，但供应量短期很难增加，而信贷政策则处于逐渐收紧，预计一线城市新房价格上涨趋势将依然持续，二手房市场或将在调控加码下逐渐熄火。

证券时报记者 贺觉渊 实习生 唐颖

“网红城市”西安二手房价格迎强监管 楼市“虚火”有望褪去

继深圳、成都等城市后，“网红城市”西安也加入对二手房价格管控的队列，以期抑制楼市“虚火”。

7月8日，西安市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（以下简称《通知》”），二手房指导价新政正式出台。

“目前西安尚未公布小区指导价细则，预计在政策的引导效应下二手房成交量将下降，价格上涨动力减弱。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者，长期推进二手房参考价将产生深远作用，尤其在控制房价上涨层面的作用会更为直接。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，“从此前出台二手房指导价后的城市市场表现来看，短期内政策效应明显，量价都呈现明显回落，预计陆续还会有其他热点一二线城市跟进二手房指导价机制，对二手房价格的监管或将成为后续市场调控的一个重要方向。”

西安二手房新政“靴子”落地

早在3月31日，在西安市住建局发布的《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》中，第九条明确便提出“逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为”。

时隔3个多月后，“靴子”终于落地。

“今日发布的通知，也是住建局落实文件有关规定，促进二手住房市场信息透明的具体措施。”中指研究院西安分院研究总监支家骏告诉记者。

据悉，《通知》主要分为四方面，一是西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

二是房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

三是涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

四是，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

多位业内人士认为，西安出台二手房调控新政的原因与楼市持续升温有关。

据安居客线上的二手房挂牌数据显示，西安2021年6月二手房均价为13640元/平方米，同比去年同期上涨9.72%。

“二手房指导价有利于抑制炒房需求，平稳市场预期，对于楼市的调控效果显著。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐对记者表示，西安建立二手房交易参考价格制度，将直接控制二手房价涨幅，避免其增长带来新房市场价格过快上涨预期。

许小乐认为，“二手房指导价的本质是限贷政策的收紧，二手房指导价低于实际成交价20%左右，如果银行将指导价作为按揭贷款的依据，相当于降低买房人的贷款成数，提高购房首付。”

有助间接抑制“打新热”现象

事实上，西安的新房价格近年来呈现明显的上升态势。贝壳研究院报告显示，自去年下半年起西安楼市成交价呈波动式上涨走势。

根据国家统计局《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示，2021年5月，西安新建商品住宅销售价格同比增长8.0%，环比上涨0.5%；二手住宅销售价格同比上涨7.4%，环比上涨1.0%。

业内专家认为，由于西安对新建住宅开盘项目设定了价格上限，但同时二手住宅成交价格则由市场决定，令其二手房销售与新房销售出现明显价差，导致投机性购房行为频发。

此前，西安一手房、二手房价格倒挂催生了“打新热”现象。尤其在是去年以来，“千人摇”盛况在西安频频上演。据报道，仅2020年11月西安就有15个楼盘出现“千人摇”，在2021年1月也有6个楼盘出现“千人摇”现象。

“西安主城区实行限价政策，市场需求旺盛，由此引发的捂盘惜售现象进一步加剧市场供不应求的局面，导致房价持续上涨。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

西安市商品住房销售公示平台显示，今年以来西安住宅供应量有所下降。2021年西安限购区128个商品住宅项目开展登记，房源约3万套，低于2020年含疫情期间的上半年同期。登记通过核验家庭数量约29万人次，其中82个项目登记人数超过房源人数，仍须摇号销售。

为遏制楼市过热，西安市住建局接连在2020年12月1日以及2021年3月31日发布调控政策，加强楼市调控。

“西安不断提升调控力度，一方面强化房地联动机制，采取集中供地的方式来稳定地价和市场预期，另一方面则加强交易管理，提高购房门槛。”张波告诉记者。

潘浩表示，西安市政府及时出台调控政策，从供需两端双向调节市场，未来或将进一步出台调控细则落实到市场操作层面。

多城建立二手房参考价格机制

值得关注的是，不只是西安，今年以来已有多地建立了二手房成交参考价格机制，包括深圳、宁波、成都、无锡、东莞等热点城市。

今年2月8日，深圳率先公布了全市3595个小区二手房成交指导价；3月22日成都明确出台二手房指导价，并在5月28日公布第一批201个小区指导价细则，7月8日公布第二批286个住宅小区指导价细则；5月10日，宁波公布9个热点学区、112个小区指导价。

“各地推行二手房参考价格政策，本身的目的就是为了落实房住不炒，通过锚定二手房小区维度的价格来对市场形成影响。同时政策的落地可以引导合理的市场预期，有利于市场公平、公正交易。”张波表示。

不过，各城市实行二手房指导价的力度不同，其中深圳是全市范围实施，而宁波、成都是部分区域或部分项目实施。

目前来看，深圳执行的力度最大，不但设定二手房成交参考价格，并据此来审批贷款。张波认为，这大大提升参考价格本身在实际落地过程中对市场的影响力，对市场价格预期起到强引导作用。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲认为，从目前的数据来看，深圳二手房市场降温明显。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据，2021年6月，深圳二手住宅平均价格为76474元/平方米，环比下跌 0.56%, 跌幅在全国百城中位于首位。

“指导价出台后深圳二手房成交量下降近七成，近几个月成交量保持低位，房价停止上涨。成都、宁波的二手房也出现成交量下降、房价涨幅收窄的走势，特别是成都首批试点小区的成交量价下调幅度要超过未执行指导价的小区。”许小乐告诉记者。