专业黑客技术知识,入门教程,电脑知识

文章简介:

• 1、哪些因素会给商业地产带来威胁
• 2、商铺与写字公寓的有关内容。
• 3、商铺投资有哪些风险，应该如何控制？求答案
• 4、如何规避商业地产投资风险
• 5、数据解读郑州商业地产投资的风险到底有多大

哪些因素会给商业地产带来威胁

一、开发企业又想把铺子卖个好价，又想租个好价，一根甘蔗两头都想甜的鸡贼心态，是威胁；

二、“统一管理、统一经营、统一.........”最终都成了为了卖铺子的随口说说，卖完房子，转身跑路的欺骗行为，以致丧失行业信誉，是商家不敢贸然进驻的原罪，是威胁；

三、都是为卖房子而做商业，商业一直是“绿叶”，看着没自己辛苦，可挣房子、挣车子的销售，很多商业从业人员也去卖房子了，最后没剩多少懂商业的人继续做商业了，是威胁；

四、销售、商业运作，谁主导谁？很多企业拎不清，是威胁；

五、电商是虚拟平台，商业地产是实物平台，这就是竞争关系，我拭目以待看这两者如何融合。目前实物平台弄不过虚拟平台，成本、经营、影响范围这是电商的硬优势，实物平台机会点有待继续发掘，电商是威胁；

六、老生常谈的产品同质化、无序竞争、缺乏创新，依然没有根本改良，所以，这些继续威胁着商业地产。

商铺与写字公寓的有关内容。

你好，看了楼上的回答，有点累啊，本人仅就自己的一点认识与君分享（不摘抄、复制）

作为房地产，也叫不动产，决定的要素说到根本只有一个：地段。

只是根据不同的物业性质来判断其不同的地段标准而已，

说到商铺，毋庸置疑需要在有人气的商业氛围中才是好的商铺，我们计算投资回收也很简单，这个商铺的年租金的11倍相当于购置的金额就算是不赔钱了，倍数越小越划算，但是商铺往往有个成熟期，也就是从购置投资开始到市场认可这个地段和房价11分之一的年租金的这个过程就是商铺的成熟期，除非愿意购置成熟商业街的高昂商铺否则这个成熟期必然存在，我们一般认为成熟期应该在3年左右，也就是说，3年的时间房屋的租价会比较低廉，商铺的投资回收很难进行准确的评估，比如，我所在的城市的一条商业街，2005年开发的商业铺面，8000元每平米，2005年到2007年的租价大都在500每平米每年，静态投资回收期16年，2008年的时候因为周边突然的市政改造，增加了新的工业园，商铺的租价达到1600元每平米每年，静态投资回收达到5年，而这个商铺的现在二手交易卖价是15000元每平米（实际上没有人卖），同一时期商铺的租赁转让费用却达到了20万，所以，投资商铺最关键的是关注城市的发展规划，商铺在头3年左右基本上属于静态的。

写字楼的地评估说实话是比较麻烦的，

写字楼实际上属于商业地产中比较高端的物业类型，一个小规模的城市（50万左右），会有大型的商场等，但很可能仅有少量的写字楼。

写字楼的价格受当地经济总体影响较大，也就是说，经济的波动首先体现在写字楼的租赁价格上，建议宁可考虑住宅地产，也不要轻易的去做写字楼项目，除非在出现2005年到5007年的经济非正常增长。

商铺投资有哪些风险，应该如何控制？求答案

商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。商铺投资，是一种比银行利息回报率高，比金融投资风险系数低，长线相对稳定的投资渠道。商铺作为房地产品种，本身就具有保值、增值的特性，尤其是商业的成功运营，加上土地的不可复制性，会使商业地产的价值随着时间的积累而不断升高。商铺投资有几个特点：商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅年回报率一般在3%~4%，商铺的收租、增值回报率基本在年5%以上。增值潜力与成长空间大：如南城的一些街铺，从1999年到现在，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20%，说明商铺的成长空间相当大。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。近年来商业地产开发遍地开花，商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，规避商铺投资风险越来越被关注。A、关注商业地段李嘉诚语：决定房地产价值的因素是“地段、地段，还是地段”。无论市场怎样变幻，地段永远是投资的要诀。要有周密的区位地段、商业环境分析，看商铺能否聚集到人气，周边消费是否具有持续支撑力，这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段。B、关注经营定位投资场内商铺，首先必须考评这座商场在商圈中有哪些竞争对手，有哪些互补性定位，有哪些市场空白;其次场内商铺在产权分离之后，一般都以独立收银的模式经营，其经营定位必须回避统一收银、促销大战不断的连锁百货、购物中心经营的业态，否则只能在竞争中处于劣势地位。商业经营定位，是决定商铺投资前景的第一环节，也是决定商铺价值抗跌性的重要因素，作为商铺投资者，不能只看商业地段、价格等表象，更要在商业业态上多加考评，才能把握商铺投资的成败。C、关注销售模式前几年市场上出现了不少长期包租回购的商铺，一般都是引进一个大商家，再将商铺分割成“蚂蚁铺”，带上十年、十五年租约销售，事实上这种主力店经营的开放式大卖场，投资者在商场内根本找不到自己的铺位。另外，还有一些商铺采取直接硬性销售，缺乏必要的经营控制权，结果失去了对商场经营定位、经营管理的权力，业主各自为政，散乱经营，导致项目经营失败。对于销售的商场，业主必须考评其销售多少面积，如果全部销售则意味着产权全部分离，投资风险加大;其次要考评销售模式，如果采取带租约转让、委托经营若干年的方式，则基本能够在产权分离的情况下实施统一定位和经营。D、关注经营管理商业项目的管理重在经营，发展商必须成立专业的经营管理团队，实施有效的经营推广，商场才能经营下去，所以，商业地产的开发商必须做足经营功夫。从东莞近年一些商业地产案例的失败过程来看，其中有相当一部分的原因是因为经营管理不善造成的，因此，投资者在选择商场投资时，要看清发展商在商场经营管理队伍方面的筹建，在经营管理方面的投入。从某种意义上说，商业收益直接取决于项目经营管理的专业水平。E、关注政府规划政府的规划方向，很大程度上决定了商铺未来投资潜力有多大，正所谓“政府指向哪，财富就到哪”，紧跟政府规划，掌握财富命运。F、关注产品本身商铺本身产品的面积大小、开间尺度、层高、柱网分布、上下水管道、燃气管道、广告位等等设计，对未来商家利用上作出种种限制，影响着商铺的业态构成，影响到商家的真正使用。产品也是商铺质量之本。另外对风水、发展商的品牌实力等都要有一定的考虑。总之，买铺是一种很专业的投资，起初最重要的也许是胆量，而在市场逐渐成熟的过程中，则需要有全面、理性、有针对性地对风险控制的技巧，只有这样，才能提高商铺投资的成功几率。

如何规避商业地产投资风险

如果想尽可能规避风险，要注意以下几点:

1、开发规模过量

以北京为例，所谓“过量”是指在北京的房地产领域内，商业地产的开发超过了北京对商业地产的需求量。同时，在具体开发地块上，商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。

前一种整体过量引发资金分流，通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅，价格走低的状态。后一种过量，使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难，并进而形成市场冷清的困难。

这两种因素是互相影响的，特别是总量过剩的不良影响更大。

2、建设结构不合乎商业经营需要

不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求，如经营场地宽敞、透视性良好等，但也存在着一些特殊性的要求，如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。

由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验，致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合，从而在租、售方面造成了诸多问题。

3、投资或经营者的市场风险在增强

其一，商业地产经历了从无到有，由少至多的一系列过程，现在已经处于买方市场，投资者或经营者可从容选择，使商业地产资金的变现速度开始停滞，因而变数正在增多，风险也在加大。

其二，投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多，这也促使他们提高了风险意识，谨慎决策渐成风尚。

其三，投资者或经营者的实践能力增强，表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。

上述三种原因说明，商业地产需求方已过盲目投资的阶段，进入到投资的成熟和稳健期。

4、营销计划缺乏创意，流于俗套

由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解，即使所提供的商业地产项目切合实际，也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意，从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。

数据解读郑州商业地产投资的风险到底有多大

目前来看，郑州的商业地产，投资风险非常大。

一、专业市场类。这个最为突出。作为商贸城市定位的郑州，这么多的专业市场存量，充分显示了当时，从政府规划部门、到开发商对未来市场的乐观展望，但也充分说明了他们，低估了市场下行与电商冲击的或然因素。网上可查的郑州10大市场，都面临着：本地商户数量锐减、外来商户引进不足、项目规划期间超供过于求的情况。同时本地项目还缺乏尝试转型的勇气。以上种种，未来2-5年内，郑州专业市场类产品，投报风险最高；

二、受经济下行、电商因素的双冲击下，和市内高租金，这三重压力，在市区做低商业附加价值的商业，有直接的账目亏损风险，所以没人愿意投入去做。而中高端商业，以目前郑州市区整体收入水平分析，现有中高端商业在供求平衡的基础上略有过量情况，但基本稳定。截止到现在，2017.4.15.再出现中高端商业，必然是过剩投入。所以，投报风险也不低；

三、上述市场情况，不在赘述，目前来看，唯有部分地段略好的沿街铺面，还有些投资获益潜力。但非常考验投资者的眼光与分析能力。

------------总体一句话：郑州市内商业地产面临的问题，是全国省会级以上城市普遍问题。以后，好的商业项目，一定不是卖的，是要经营的。卖掉的商业项目，一定是做不好的，或者做好的难度非常大的。靠炒铺子挣快钱的时光已逝，真有那个钱的，找个懂行的人做点实体或电商的生意吧，要不就去炒股-------祝你好运。