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文章简介:

• 1、2022年的房地产行业有什么大概走势？
• 2、2022年可以买房子吗？
• 3、香港的9个平方相当于内地多少平方?
• 4、香港维多利亚港两岸的房价是多少?
• 5、2022年房地产走势如何，会不会出现拐点？

2022年的房地产行业有什么大概走势？

供给：

——房地产新开工面积下降

2010-2019年，中国房地产行业新开工面积波动增加，2012年之前其增长速度维持在10%以上。2020年，全国房屋新开工面积为224433.1万平方米，同比下降1.2%。

2021年1-11月，中国房地产新开工施工面积为18.28亿平方米，同比下降9.1%。

——房地产施工面积上升

2010-2020年，我国房地产开发施工面积保持持续增长，整体上增速明显放缓。2020年，全国房屋施工面积为926759.2万平方米，同比增长3.7%。

2021年1-11月，中国房地产施工面积为95.67亿平方米，同比增长6.3%。

——房地产竣工面积整体有所下降

2010-2020年，中国房地产竣工面积整体呈现先升后降的趋势。2020年全国房屋竣工面积为91218.2万平方米，同比下降4.9%。

2021年1-11月，中国房地产竣工面积达到6.88亿平方米，同比增长23.4%。

需求：

——商品房销售面积呈上升趋势

2010-2020年，我国商品房销售面积呈现波动上升的态势，但增速自2017年有放缓的迹象。2019年，全国商品房销售面积为17.16亿平方米，同比下降0.1%;2020年，全国商品房销售面积17.61亿平方米，增长2.6%。

2021年1-11月，中国商品房销售面积为15.81亿平方米，同比增长4.8%。

销竣比上升，供不应求

2010-2021年，中国房地产销竣比呈现上升趋势。2020年，中国房地产销竣比达到了1.93。2021年1-11月，中国房地产销竣比更是达到了2.30，中国房地产市销售依旧火爆，销竣比的上升从一定程度上反应出国家对于房地产行业的管控力度以及房地产市场供需之间存在的不平衡现状。

根据国家统计局就国民经济运行情况答记者问信息显示，2021年以来，各地坚持购租并举、因城施策，促进房地产市场健康发展，成效逐步显现，部分城市房地产价格较快上涨的势头得到了抑制。从全国来看，房地产市场总体稳定，商品房销售和投资保持增长，增势有所减缓。部分城市受人口流出、经济发展困难等多重因素影响，房地产市场下行压力有所增加，一些前期依靠高负债盲目扩张的房地产企业债务风险上升。尽管存在这些问题，房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件，比如经过市场调整，市场参与者更加理性，房地产长效机制也在逐步完善。

—— 以上数据参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》

2022年可以买房子吗？

看三点：通胀率、内部经济和外部经济环境。我的结论是，在现有国家政策调控下，2022，或许是个入手的好时候。

为什么？

房价一直牵动着大多数人的关注。既希望房价下跌，又担心房子贬值，买了房会不会高位站岗。

也担心没有抓住时机，一旦房价又重回上升轨道，只怕是追不上了。

最纠结的决策，莫过于此。

所以，现阶段应该持币观望，还是入手买房呢？

一、持币

先问一个问题：如果今天将自己手中持有的货币保存下来，到将来是否还具备与今天相同的购买力？

或许你会说，未来的事我怎么可能知道。

那我们就拿历史的数据来论证一下，来看看今天存下来的货币，在未来是否同样具备与今天一样的购买力。

这是一组 2010 年至 2019 年的十年数据：

来源：中国人民银行、国家统计局的数据统计。

伴随着国家的经济发展，每年国家会对市场投放货币，也俗称为：印钞。

经济发展需要适度的货币投放。

可以理解为，经济发展会伴随着合理的通货膨胀。因为有货币通胀存在，当年货币的购买价值，与当下货币的购买价值必然是不同的。

通过经济学家的通胀公式可得到相应的数据。2016 年以前通胀大约为 5%，自 2017 年经济放缓后有所降低，但到 2020 年由于疫情原因整体上半年货币增发量加大，且 GDP 呈现负增长，整体上半年通胀才会达到 11.8%。

然后，我们汇总后可以得到过去 10 年平均的通胀率是 5.67% 。

那么，这个平均值就很有意思了。

再通过简单的测算就可以得出，如果货币不在市场中流通，且无任何回报的情况下，会因为通货膨胀的关系，原来 2010 年的 100 万购买力，在经过 10 年通胀后，将转变剩余 59.3 万购买力。

简单的理解就是，随着经济的发展，同样的商品则将要花费更多货币才能购买，也就是需要当下更多的货币才能等同于原来的购买水平。

也就是说，如果持币在手的话，会随着时间流逝，在通货膨胀的作用下，货币会不断地贬值，从而失去原有的购买力。

原来持币在手，是会货币蒸发的。

那怎么办？

二、买房

那买房产也会贬值吗？

看着今天的房价，相信只有后悔感觉没有入手，而不会有人抱怨房价贬值吧。

估计现在大家担心的，只是房价是不是涨得太高了。

再拿房子溢价数据来做例子的话，会显得有点空洞。

在这里，我们尝试将 GDP 与日常生产生活相关的工资数据结合起来，以这两组的数据结合来看，房地产的资产溢价在通货膨胀中的合理表现：（以上海为例）

这张图片说明在同样的时间段里，GDP 增长了 43.8 倍；社会标准工资收入也增长了 33 倍。按照持币的通胀理论：在经济的发展下，购买相同的资产，得花费更多货币，需要用当下更多的货币才能达到原来的购买水平。

我们假设物业增值和 GDP 相同，则物业的价值即时也升值 43 倍都是合理的。所以，房子作为资产是会随着经济的发展而随之升值的。

因此，我们可以得出一个答案：

如果购置房子，随着时间的流逝，在正常状态下，是不会发生贬值的。

为什么说正常状态下呢？

因为，只要经济一直在发展，货币就会合理地通货膨胀，所购买的房产可以作为避险资产存在。

但是在发展周期中，如果房价跑得过快，而经济发展又还没跟上，就会产生房价泡沫，如果调整不及时，或者掺杂一些外部的人为因素，就很容易会形成金融危机。

不过，我们回头看一下，也不难发现。

在中国，不管是 94 年的海南楼价，还是 97 年的香港房价，又或者是 08 年雷曼事件前的高房价。无论金融危机前的房价多高，在金融危机后房价又下跌多少。最终随着时代的发展，房价都会跟随经济增长而恢复金融危机前的房价水平，然后再超过。

当然这是有前提的，就是必须是经济持续稳定发展的国家，这个定论才会有效。如果是在那些无主权独立的战乱国家，则没有任何参照依据，因为这一切都变得毫无意义。

这时候，我们可以确认，购买房产就是抵御通胀的好方法。

现在问题又来了：

2015 年后，中国的房价涨了一波，如果在 2022 年买房会不会买在山顶上？

我们来看看 2015 年至 2021 年的房价数据——

如果说目前的房地产市场有部分存在价格泡沫，那到底现在还有多少价格泡沫呢？

以近十年的房价来看，主要是在 2015 年上半年开始大涨起来的，我们参考相同的社会数据来看，测算目前的资产溢价是否合理

（这次以深圳为例）

（由于 2021 年的社会平均工资还没公示，所以，只能举证到 2020 年的数据）

以 2015 年初，房价还没暴涨作为测算基础，测算到 2020 年，最高增长的参考值为 88.86%。如果房价按照社会平均工资增长和 GDP 对比中取高者的话。房价的最高的合理增长应该也在 88.86% 左右。

以个别楼盘的价格对比，可能有违客观。所以，我们以深圳市房价的均价作为参考。

我们看一下来自深圳安居客的房价数据：

2015 年 1 月，深圳的房价均价为：28993 元/平方米。

2015 年 1 月，深圳的房价均价为：28993 元/平方米。

到 2020 年 12 月，深圳的房价均价为：56795 元/平方米。

通过计算：（56795-28993)/28993=95.89%

可以得出，2020 年的房价对比 2015 年初，增长了 95.89%。用这个数据对比上述的 88.86%，是有高出 7.03% 的比例。

也就是说，哪怕取高者而言，都是有部分的价格泡沫成分的。

然而，我们这里看到的仅是 2020 年的社会数据。同时，不能忽略了 2021 年的房价几乎是没有增长的。

2021 年 12 月，深圳的房价均价为：57313 元/平方米。

二、价格泡沫

是否存在价格泡沫？

如果再加上 2021 年的经济增长，这个高出的 7.03% 比例，基本可以忽略不计。

如果取最低者 57.87% 来比较的话，就有 30% 左右的价格范围。

但是，买房这种资产置业既不适合盲目的进取，也不适宜过于保守。其实取中间值 15% 是比较合理的。

你可能会问，那这个 15% 就是价格泡沫吧？

并不是。

香港的9个平方相当于内地多少平方?

大概相当于内地的10平方。

香港是一颗海上明珠，高度繁荣和自由，香港的金融、工商服务业、航运享誉国际。在全球房价中，香港房价一直名列前茅。

2021年香港最新房价14、2万元/_，其中香港岛（简称：港岛）均价18、2万元/_、九龙14、6万元/_、新界12万元/_。

港岛的房价是香港最贵的，港岛也是香港的政治和经济中心。

香港维多利亚港两岸的房价是多少?

一般都要20多至30多万人民币一平方米，但最贵的太平山上俯瞰维港那些单位，例如聂歌信山道8号分层大厦约百万人民币一平方米、别墅之前做到130万人民币一平方米，我认识一位印刷厰老板为这个楼盤印销售书都要1000万了。

香港岛因为历史原因，有不少楼房是999年期的，我也看过一些房，地契是184X年的，即还有超过800年年期。

维多利亚港附近的房屋装修风格也非常奢华的，高层住宅的外形设计是非常时尚的，住在里面的用户能够时刻注意开放场景和景观。香港维多利亚港的房屋价格一直都是不断上升的节奏，由此可以推出香港整个房地产市场的房屋价格都是如此。

虽然很多人在说香港的房屋有下降的趋势，但它就算下降也不会有太大的幅度，至少不会对房市有过多的影响。

香港维多利亚港附近房产:

根据相关的数据可能知道，维多利亚港的房产一套大约在3,100万港币左右，这个地方它位于香港岛和九龙半岛之间，也是世界第三大自然海港之一。

这里的房屋价格比较昂贵，不是没有原因的，它的环境非常的优美，并且在特有的位置可以看到该地方的全景风貌。它的位置背靠青绿的山林环境非常的隐蔽，对于很多知名度比较高的人是不错的选择。

2022年房地产走势如何，会不会出现拐点？

你说得不错房价短期下跌为不可逆转的大趋势，下半年我们拭目以待，房价长远还是看涨。国家调控政策出台算是精明的了，先出台的政策是国八条，限购，适用房等都是调控销售的，致使现在的房子交易少之又少；现在出台的是紧缩货币政策，央行再次加银行准备金率0.25个百分点至20.5%的历史高位，银行回收贷款补充准备金率必然迫使开发商降价销售回笼资金，国家统计局刚出的报告显示，5月初以来，几大一线城市已有不同程度的降幅，只是我们，老百姓没有感受而已。在紧缩货币的持续下，对房地产行业造成的犹如灭顶之灾(房地产业可能会出现重新洗牌），这种降价状况将继续扩大，二三四线城市将不可逆转跟随。长远来说，调控不能以牺牲经济为代价，要保经济增长还得靠房地产带动，人民币的继续升值将继续带动物价的上涨，未来几年这种状况无法改变，房价会呈慢爬上涨趋势。